世联2011年莆田骏乘涵江塘北项目整体定位与发展战略.ppt

* 本项目会所配套建议及一般性原则 对于项目会所的营建，通常遵循以下原则： 强化会所前期的营销功能，作为风情展示与销售中心的载体； 设置于核心展示区，与水系景观联系； 弱化会所后期使用功能，避免成为项目负累； 视具体情况后期可改建为社区级小型商业中心，引入超市以满足实际需求。 打造豪宅会所，形成核心展示区内客户视线的焦点 本项目的会所规模以满足其实际需求为主，绝不能一味图大，通过综合考虑，建议项目主会所建面500-800m2，两层建筑 社区配套 * 多功能泛会所：增加了更多户外空间，可将景观入户，提升项目档次 景观入户 精细装修 休憩坐椅 儿童游乐区 引入部分景观，实现社区景观与建筑的融合渗透,扩大景观面 在架空层设置座椅、儿童游乐区，增添户外活动空间 社区配套 * 社区安防保障——智能化管理系统，强调从社区到入户的双重保障 安防 小区周围设置红外线对射防攀爬自动报警装置； 小区各主入口、每幢楼入口及电梯装有闭路监控装置； 每户都设有可视对讲门铃； 电子巡更系统； 消防 确保社区消防通道随时能启用； 每层楼中特设自动感温、感烟装置及自动喷淋，手动火灾报警装置； 安防系统配置 项目 红外 探头 24小时监控 24小时电子巡更 24小时区域 巡防 可视 对讲 防盗报 警系统 智能网 络系统 采用 可选 可选 可选 必选 可选 必选 提供基本服务 社区配套 * * THANKS！ You enjoy. We serve. 世联地产 2011-3-28 * 附件： * 在售项目商业主要为底商的形式，一层商业为主，层高4.5米，部分楼盘做到5.4米挑高 凯旋天下除了沿街店铺外，部分商业向内延伸，以增加商业面积，层高4.5米，附赠阁楼； 华侨新城内设商业街，一层挑高约5.4米。 金象花园商业一层5.4米，二至三层3.6米左右。 * 凯旋天下 华侨新城 宝厦金象花园 帝景蓝湾 商业规划依据 涵江当地的商铺投资更热衷于集中的商贸城商铺。对于社区的配套商业还是比较喜欢投资一层底商，二层商铺的投资欲望较低。 中原地产策划总监 访谈纪要： * 商业规划建议：沿塘北路、飞浦路、规划路设置1层商业，塘北路及飞浦路交叉口局部2层 商业价值排序：塘北路飞浦路规划路 商业规划方向： 沿塘北路、飞浦路、规划路分别设1层商业，局部2层商业总面积在4500㎡，占计容面积比例5%-6%； 沿街商业设计为独立商业店铺，开间为4.0—4.2m，进深为10—12m，层高宜考虑4.5m（限高）； 在飞浦路和塘北路交叉口建议设置昭示性极强的500㎡左右铺王，前期作为售楼部，后期进行分割产权出售； 主入口设置在飞浦路 * 价值次之 价 值 最 高 铺王 价 值 次 之 主入口 商业规划建议 次路口 * 项目整体定位 整体规划与分期构思 客户目标解析 项目属性界定 核心问题界定 物业发展建议 机会研判与挖掘 整体发展战略 * 整体规划及分期构思 整体规划构思 分期策略 * 计划取地 塘 北 路 飞 浦 路 36米交通干道 30米交通干道 203.99米 183.02米 134.11米 136.04米 地块内部平整，无景观资源 地块现状：地块方正，三面临路，场内高差约3米，无景观资源 地块现状 地块方正，东西长，南北窄 东临塘北路，南临飞浦路 地块东西高差3米 三面沿街，总长470米 东北角为城市主干道交汇点 对规划影响 景观覆盖面大，可形成中庭景观花园 东面及北面限高，规划18层及24层高层产品 利用高差，地下室设置在地块西侧 一层商业价值高，沿街全商业 设置项目地标性建筑物及商业中心。 地块现状 * 塘 北 路 飞 浦 路 二级价值 三 级 价 值 二级 价值 三级价值 一级价值 地块价值解析——依地块资源不同，确定住宅价值排序 住宅价值评价五要素 邻里区位：地块间的关联 景观与配套资源 外部环境影响：噪音、环境 地块尺度：地块大小和形状 昭示性与进入性 商业价值评价五要素 人流聚集度 对外辐射度：辐射范围和级别 商业尺度：尺度与形状 沿街状况：沿街方向和长度 昭示性 住宅价值排序及物业 一级价值：地块中心地带 排布高价值物业：楼王，板式高层 二级价值：西侧北侧沿路 排布中价值物业：一梯三24层高层 三级价值：东侧南侧沿主干道 排布低价值物业：一梯三18层及24层高层 地块价值解析 * 整体规划意向示意 楼栋围绕中央景观组团排布 各楼栋均能达到景观均好 将景观较好的社区中央空间放开，为景观增值提供空间。 高价值产品集中在中央 强调社区的