价值评估与过程分析.pdfVIP

价值评估与过程分析 ◆金建清 一 估价行业存在的问题与 体现出估价目的。例如一些交易 解决问题选用方法的不足 或者征收、征用，以及我们的 ((城 首先，估价需求多样化，估价 市房屋拆迁估价指导意见 ，也是 及估价结果应体现不同的估价需 完全建立在公开市场价格标准上 求。目前市场上存在很多方面的 的，所以，估价目的在实际操作中 估价需求，具体到房地产估价方 并没有得到很好的应用。原理上， 面，虽然我们制定了一个价值标 我们认为所谓的估价目的是产生 准，即公允价值或者叫公开市场 于估价需求的，主要为解决估价 价格标准，但是对不同的估价需 需求而服务。所以，估价目的或者 要，存在着很大差别。比如说，一 估价结论，应该能够体现出估价 份报告形成以后，在运用过程中， 需求的实现过程。从这个角度来 如果全部都建立在公开市场价格 说，我们目前的评估体系，可能需 标准基础上，那么在各种不同目 要作一些完善。 的情况下很难给出一个合理的解 其次，估价对象多样化，特殊 我要讲的内容包括三个部 释，抵押估价就存在这样的问题。 估价对象对估价方法有特殊的要 分：第一个就是，行业里面遇到的 所以我们国家在后来公布的 房 求。对估价对象的界定方面，我们 一 些问题，以及在解决这些问题 地产抵押估价指导意见 中，就已 一 般把它界定为一般意义上的房 的方法选用上存在的一些不足； 经考虑了这种需求方面的问题， 地产，或者说房地是完整的，或者 第二个就是，为解决这些问题，我 也就是公开市场价格在估价报告 说产权是完整的，或者经过分割 们从价格形成基本原理角度，对 运用过程之中存在的一些不足。 以后可以独立存在的。但实际上 价格形成过程作一些分析，并试 在这个过程之中，我们可以得出 估价对象是多种多样的，一般意 图在分析过程中找出解决问题的 一 个这样的结论：估价的需求是 义上的房地产只是相当于一种非 方案；第三个部分，针对上述提出 多样化的，在这个前提之下，运用 常特殊的情况，在估价的过程中 的问题，以过程分析法为主展开 估价或者估价结果时，应该针对 或者社会的需求方面，估价对象 讨论，就是对过程分析法的原理， 不同的估价需求提出不同措施。 显现出非常多的多样性，比方说 以及在实际运用之中适用的一些 尽管估价的基本术语里有估价目 在实物受损的时候，我们提到赔 原则和在评估过程中所选择的一 的，对报告的运用指明了一些方 偿估价的时候，针对的往往是一 些路径做出一些分析。 向，但估价过程中实际上很少能 个局部；还有房地产权益受到限 术苏州市信谊房地产评估咨询有限公司总经理金建清在国际估价论坛上的演讲 52 舶 啪 2007 6 t ： | 制的时候，对它的一些估价。在这 素不足。然而实际上，不管是供方 种情况下，对估价对象的描述就 还是需方，在形成