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让每个市民都有合适的住房 “住宅过滤模型”在我国的适用分析 杨绍媛 宗向阳 一 住宅过滤模型理论 一 般收入阶层购买面积小些的新房或面 房政策难以成为我国住房保障的主要手 住宅过滤理论最早是由伯吉斯 积大些的旧房，低收入阶层则购买相对 段。住宅过滤模型是利用市场机制来解 (E．W．Burgess)在20世纪20年代 小些、配套服务差些的旧房。 决中低收入者的住房问题，对政府的财 解释芝加哥住房格局时提出的。20世纪 理论上的住宅过滤模型反映在住 力要求低，可以作为我国住房保障的主 60年代，劳瑞(Lowry)对过滤现象做 房供应市场上的设想是：住房供应体系 要模式。 了概念性的解释，指出过滤的主体是住 应该从住房的更新改造和新建经济适 房而非各收入阶层，过滤产生的原因在 用房为主转移到按照高收入阶层的住 =、住宅过滤模型在 于住房的老化和新建。由于住宅的耐久 房需要，建立符合未来建筑房屋发展 实践中应用的前提条件 性特征，住宅可以在较长的时间内折旧 趋势的绿化、配套设施完善、人文环境 住房过滤模型在实践应用中需要满 使用，随着住宅的使用，其维修成本逐 好的精品住宅上。反映在住房保障上 足一系列的前提条件： 渐提高，所提供的服务水平和质量下 的设想是：充分利用旧房，而不是靠政 1．住宅商品化 降，当住宅使用到不能为房主提供所需 府或其他的福利机构新建廉租屋，来 住房商品化就是指把住房作为商 的服务时，原房主就会抛弃住房，而转 为低收入者提供住房保障。这种以市 品，按照市场经济规律的要求组织生 移到新的住房中。 场为导向的住房供应和消费体系，“充 产，通过市场交易而成为生活消费品， 美国学者阿瑟．奥沙利文 (Arthur 分体现了效率优先、兼顾公平的原则， 把住房纳入市场经济的大循环。只有住 O’Sullivan)在其“城市经济学 一书 使住房的耐久性使用价值得到了充分 房作为商品，通过市场来实现其价值， 中阐述了住房消费市场的过滤模型。模 的利用，消费者总效用和生产者利润 住房的过滤才会产生。我国从20世纪70 型存在四个假设条件：1．三种收人群体： 也得到了最大化，在住房保障补贴上 年代末期开始实行住房的市场化、商品 富人、中等收入、穷人。2．实际收入随 体现了成本最小化”。 化改革，1998年我国全面进入了住房货 时间推移而增加，因此三种收人群体对 住宅过滤模型对我国住房保障的意 币化分配阶段，停止了住房实物分配制 住宅服务的需求量都会增加。3．改良住 义在于，由于我国经济刚处于起飞阶 度，市场机制对住房领域全面渗透，在 宅的成本相对较高，即住宅质量提高、 段，居民人均收入水平较低，而住宅属 优化住房资源配置和提高住房资源的使 面积增加的成本相对较高。4．每l0年 于资本密集型的产品，很多居民和家庭 用效率等发面发挥基础性作用。住房是 都会有新住宅建造出来，同时住宅服务 难以承受价格较高的住房负担。世界上 一 种商品，而不再是国家和单位的福利 存在折旧。 很多国家和地区，如美国、德国、瑞典 品，居民要想获得住房，只能到市场上 住宅过滤模型的核心就是利用市场 及中国香港等，都是通过政府直接或间 购买。住房市场化、商品化为住宅过滤 机制来解决社会各阶层的住房问题，在 接兴建公共房屋来给中低收入者提供住