物业公司物业管理权相关问题研究.pdfVIP

物业公司物业管理权相关问题研究 何振良 (哈尔滨工程大学人文社会科学学院，黑龙江哈尔滨150001) 摘要：物业公司物业管理权，其法理基础是业主的建筑物区分所有权，业主组成代议机构——业主大会及其委员会，通 过决议的方式，选聘物业服务企业。将物业管理权概括授予物业公司。物业公司在授权服务的范围内行使物业管理权。 关键词：物业公司；物业管理权；业主；业主代议机构 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009—2374(2009)070081-02 对建筑物的物业管理，是基于建筑物区分所有权而产生 法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上 的。建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、 应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者， 对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结 是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律 合。我国新出台的《物权法》中对建筑物区分所有权规定为“业 上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。 主对建筑物的内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对 物业管理中的决策人是业主(代表)大会及其执行机构业 专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。该 主委员会。业主委员会代表全体业主的共同意志，管理的是 法规定的建筑物的区分所有权包括专有部分的所有权，共有 其所代表的业主的物业；而物业管理公司是接受聘用来管理 部分共有权和对共有部分的共同管理权(即是基于专有权和 业主的物业，其对物业的管理应该尊重业主的意愿，维护业主 共有权而享有的成员权)。王利明先生认为，使用“业主的建 的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所签定的物业管 筑物区分所有权”概念更合理。显然，就立法及法理上而言， 理服务合同管理物业。 物业管理权的权利主体，是全体业主无疑。 二、物业公司行使物业管理权的必然性 物业管理公司虽然在履行物业管理中享有物业管理权，但 物业公司所拥有的物业管理权并非自己所固有的，而是从 这种权利并不是天生具有的，而是在物业管理的基础权利—— 业主那里受让渡而来。物业公司必须通过与业主(业主自治机 建筑物区分所有权的基础上，通过建筑物区分所有权．人——业 构)订立物业管理合同的途径，才能够获得对他人物业进行管 主组成的权力机构——业主大会及其委员会基于共同管理的 理的资格，也即享有物业管理权。物业公司只有获得业主(业主 合意，签定《物业服务合同》，授权于物业管理公司的。 自治机构)的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理。 一、业主代表机构在物业管理中的角色 1．物业管理行为不能由业主及其委员会自行作出，这是 物业管理仅人是业主(代表)大会及其执行机构业主委员会。 市场经济的必然要求。哈耶克认为，在个人的行为中，并不是 业主委员会代表全体业主的共同意志，管理的是其所代表的业主 每一种常规性都一定会产生整体秩序。他以热力定律为例类 的物业；而物业管理公司是接受聘用来管理业主的物业，其对物业 推出，在社会中，某种完全常规性的个人行为所能导致的只是 的管理应该尊重业主的意愿，维护业主的合法利益，其管理不是自 失序。理性经济人是传统经济学的基本范畴与逻辑起点。但其 治管理，而是按照所签定的物业管理服务合同管理物业。 自身仍然存在明显的缺陷，即将理性推到极端的位置，因此对 一般来讲，物业管理服务合同中都规定了物业管理公司 现实生活逐步失去深刻性，并受到一些学者的批判。新制度 和业主委员会的权利义务，如：物业管理公司有权要求业主 经济学修改了古典经济学的理性人的假设，代之以有限理性 Arrow)认为人的行为是有 委员会协助管理，有义务