高端商业物业的租金测评模式探讨.pdfVIP

I宏观热点I 李燕芳 白丽华 (天津商业大学。天津300134) 摘 要：目前虽然有关于高端商业物业投资开发与运营租金管理的相关研究，但是明显滞后。如何有效地指导高端商业物业中心的 投资开发与运营管理，是中国目前商业地产迫切需要解决的问题。高端商业物业中心投资开发和有效运营的最终目标，是实现租金 收益最大化。因此，科学地识别出高端商业物业租金的决定因素与租户组合的作用机制，能够从理论上有效地指导高端商业物业的 发展商和运营商的实践活动。 关键词：高端商业物业；租金测评；指标 中图分类号：F293．30 文献标识码：A 1选题背景及意义 经济越是发达的国家或城市，高端商业物业也将越发展。 商业物业租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代，如今 第三高技术含量解读。从物业技术含量视角审视，高端商业物 已成为国际学术界近期关注的一大焦点。但由于受到数据可得性的 业一个显著的特征在于物业具有高技术含量，引领房地产产品的时 限制，商铺租金的理论分析缺少了针对性和实用性。随着中国经济 代风骚。 高端物业技术含量表现在物业的规划、设计、设备设施配 社会的发展进步和城市化进程的快速推进，商业物业在中国的各个 置都展示了高技术含量，并赋予全新的生活理念和品质。 主要城市蓬勃发展，已经成为房地产开发的热点。同时，理论界对 第四人与环境和谐解读。高端商业物业更应当充分展示人与环 中国商业物业的研究兴趣也与日俱增。尽管如此，目前中国理论界 境和谐的理念，从业主和顾客对称性服务诉求来凸显高端商业物业 对于商业物业尤其是高端商业物业的租金模式研究方面的理论缺少 的真谛。高端商业物业新概念，倡导营造和谐完美的公共环境，着 针对性和实用性。所以急需这方面的研究。 力打造人性关怀的公共环境和公众物业文化形象，提升城市形象。 对于高端商业物业，目前国内并没有一个确切的含义，本文认 1．1租金决定模式 为所谓高端商业物业就是指：针对高端消费群体开发的，技术配备 这里的租金决定模式是指：影响高端商业物业租金的各种因素 完善的用于写字楼、零售空间或工业租户用途的房地产。以下本文 组合成一种模式，这种模式可以用于确定新开发的或者转租的高端 从文化层面、经济视角、技术含量、人与环境和谐四个方面解读高 商业物业的租金，从而为开发商和运营商提供一种可参照的租金模 端商业物业的内涵较为准确． 式。本文认为影响高端商业物业的因素主要有以下几个方面： 首先是文化层面解读。一个称得上高端的商业物业，应该是一 第一，从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征“四维 个文化与艺术的载体，是现代城市文明的结晶和创造作品，又应彰 度”入手，构建影响高端商业物业租金的特征价格模型，通过实证 显商业物业的文化价值。高端商业物业远非是凝固的建筑物，而是 分析识别出高端商业物业租金的微观决定因素，计算得到各特征的 充满独创、充满文化韵味的艺术品。例如天津的劝业场，可谓是文 特征价格和边际价格。 明全国，极大的提升了天津的都市形象。我们可以这样认为，高端 第二，基于商铺租金的视角，通过将各种业态的不同租户组合 商业物业的出现，来自于一个城市文化的厚积薄发兼容并蓄，来自 在一起，从而使高端商业物业的整体发展态势趋好，使得开发商和 于有高文化领悟的有实力、有战略眼光的发展商对房产作品的文化 运营商组合达到双赢。使租户主要的成功因素包括租户组合．地理 挖掘和张扬。 位置的优劣和可达性。商圈的规模和品质，停车位的提供，内部布 其次是经济视角解读。纵观世界经济发达国家和经济发达城 局和环境。 市，包括我国改革开放20多年来的经济长足发展现实，清晰地