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高端商业物业租金影响因素分析 尤望坡 天津华北地质勘查局 摘要：本论文研究的是目前开发量比较大的高端商业物业的租金问题。通过对影响租金的区 位因素、权益因素、实物因素和其他因素等四个方面分析，来判定物业的租金水平和合理租 金的确定依据，为高端商业地产开发过程中对未来租金的测算提供理论思考和实务操作的依 据。 关键词 高端商业；物业租金；因素 近年来，我国房地产业迅猛发展，全国各地商业物业如雨后春笋般涌现。与一般便民性 商业物业不同，高端商业物业以其规模大、地段优、商业集聚效益明显等诸多优势体现出良 好的发展态势。随着开发住宅物业利润的摊薄，很多地产商看中了商业物业可形成长期持续 租金回报的商机，转而投资商业物业，纷纷与大型商业企业合作开发大型高端商业中心及购 物广场。 高端商业物业投资开发和有效运营的最终目标，是实现租金收益最大化。因此，科学地 识别出高端商业物业租金的决定因素与租户组合的作用机制，能够从理论上有效地指导高端 商业物业的发展商和运营商的实践活动。 目前，开发商和运营商在确定高端商业物业租金时，一般采用调查周边物业的租金进行 调价的方式进行，并没有一个科学的理论指导为开发商或者运营商确定租金提供参考。作者 通过调查部分高端商业物业租金基本情况，分析各种零售业态可承受的租金水平、相似业态 租金不同的原因、不同的业态其租金的差异性等资料，提出了从区位因素、权益因素、实物 因素和其他因素四个方面分析，可以作为确定高端商业物业租金的有效参考。 -- -- 一、影响租金的首要因素区位因素分析 （一）位置因素分析：区位因素中的位置包括高端商业物业所处的方位、距离、朝向、 楼层。 1、分析一宗高端商业物业的方位，首先，看该宗物业在整个城市区域中的位置，例如 由于风向、水流等原因，该宗物业是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。其次， 是看该宗物业在城市中具体区域中的位置，对于位于十字路口拐角处的高端商业物业来说， 如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角（即所谓 的金、银、铜、铁角之说）。另外，对于东西走向的街道、水流来说，位于北侧的高端商业 物业租金通常高于位于南侧的高端商业物业租金。对于位于山坡地的高端商业物业来说，位 于南坡的高端商业物业租金通常高于位于北坡的高端商业物业租金。 2、距离是目前用于衡量高端商业物业区位好坏最常见、最简单的指标。一宗高端商业 物业与重要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作 地、居住地等的远近，对其租金有较大影响。同时由于工作、居住、就学、就医等的需要， 物业租赁人通常希望居住地与所选择的工作地近一些。因此，一般地说，距离上述条件越近 的高端商业物业，价值越高。 3、对于住宅而言，朝向是非常重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。而对于 高端商业物业来说，朝向是次要影响因素，周围景观的美观与否是非常重要的因素，尤其对 于高档餐饮业来说，窗口的景观是否美观是吸引顾客的重要因素，例如上海的“东方明珠塔” 便是最好的例证。 4、对于高档商业物业用房来说，楼层是第一重要的位置因素。一般地说，没有电梯的 商业物业一、二层最优，随着楼层增高价值降低，顶层最劣。有电梯的中高层商业物业。一 二层仍然是租金最高的楼层，但是对于购物中心来说，名店的带动效益影响非常明显，整个 商场的布局合理往往对消费者的吸引力更大，所以商场的楼层效益视具体的效果而定。 （二）交通因素分析 交通对于高端商业物业至关重要，高端商业物业赖以存在的基础便是消费者，交通便利 是消费者到达高端商业物业场所消费的一个重要因素。对于高端商业物业，其区位上的交通 条件对租金的影响按以下排序递减：a.公交便利度；b.轨道交通情况；c.对外交通便利度。 另外停车场的设置是否合理也是一个重要的因素。 （三）周边环境、景观影响因素分析 周边环境包括自然环境和社会人文环境，良好的周边环境可以有效的提升高端商业物业 的价值。作为消费者会偏向于环境舒适的地方娱乐和购物，良好的自然和人文环境会影响到 消费者对区域商业的评价。景观对人流有吸引作用,可以带来潜在消费者，典型的像南京的 夫子庙周边，上海的城隍庙周边。