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从一起房屋确权纠纷 看公证在房地产市场中的作用 江西省新余市司法局潘绍华 一、案情简介 房地产开发商余某拟在一地建设一幢住宅楼。1997年11月，余 某与土地管理部门签订了一份《国有土地使用权出让合同》，同年12月 2日土地管理部门为余某颁发了《国有土地使用证》。随后，余某办理 了有关手续，也与周某签订了一份《工程施工合同》，由周某负责施工建 颁发土地使用证，故此证注销”，将余某持有的《国有土地使用证》注销， 该宗地的使用权全部分摊至购房人。邵某因想购买住宅，与建设方周 某签订了一份《集资建房合同书》。土地管理部门依此为邵某颁发了国 有土地使用证，邵某从中分摊占地面积13．24平方米。住宅楼竣工后， 余某于1999年元月到房地产管理部门申请办理房屋所有权初始登记。 房地产管理部门依据余某提供的《土地使用权出让合同》及其他有关证 明文件，为余某颁发了房屋所有权证，将该幢住宅楼确权为余某所有， 即初始确权给余某。 1998年12月29日，余某与胡某签订了一份《房屋买卖合同书》， 双方商定，将一单元二层二号一套住宅出售给胡某。双方在房屋产权 交易中心办理交易鉴证手续后，即到房地产管理部门申请办理房屋所 有权转移登记。房地产管理部门根据初始确权登记及房屋交易鉴证手 续，于1999年4月将该套住宅确权给胡某．为胡某颁发了房屋产权证 书。 -212· 房地产管理部门为胡某颁发房屋产权证书后，胡某与邵某之间对 该套住宅的所有权产生争执，胡某、邵某、余某三方协商未果。邵某以 持有土地使用证，实际占有为由，向人民法院提起行政诉讼，认为房地 产管理部门行政确权错误，要求人民法院撤销初始确权和买卖转移确 权两份房屋所有权证书。 二、本案的争议 邵某起诉后，即产生两种不同的看法和主张。 一种观点认为，房地产管理部门进行初始确权，为余某颁发房屋所 有权证，以及办理转让确权，为胡某颁发房屋所有权证的行为，主要证 据不足。违反法定程序，应依法撤销。其理由是，房地产管理部门没有 审查余某是否取得国有土地使用权证书，在余某没有提交国有土地使 用权证书的情况下，而为余某颁发了该幢房屋所有权证，初始确权是错 误的，这种错误行为也必然导致转让确权的错误。《中华人民共和国城 市房地产管理法》第60条第2款规定：“在依法取得房地产开发用地上 建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管 理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发 房屋所有权证书”。该法第38条第1款第1项也规定；“以出让方式取 得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合 同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”。可 见，土地使用权证书是土地使用权的惟一证明，也是办理房屋所有权证 的必备证据。本案中余某未向房地产管理部门提交土地使用权证书， 仅提交土地使用权出让合同，缺乏主要证据，不具备颁发房屋所有权证 的条件。 另一种观点认为，房地产管理部门为余某的初始确权、为胡某的转 让确权行为是规范的，合法的，应依法驳回邵某的诉讼请求，维持余某 的房屋所有权证和胡某的房屋所有权证。一是余某与土地管理部门签 订了《国有土地使用权出让合同，土地管理部门为余某颁发了《国有土 地使用证》，这是一个“母证”。《城市房地产管理法第60条第2款规 定的“土地使用权证书”应当是指土地使用权出让合同或土地使用权 ·213· 证，二者是一种选择关系。只要具备其中之一者即可。对此，《城市房屋 权属登记管理办法》第16条明确规定：“耨建的房屋，申请人应当在房 屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交 用地证明文件或者土地使用权证……”。二是邵某持有的土地使用权 证来源于邵某购买房屋，是从“母证”中分摊占地面积而得来的，是一个 “子证”。而这个“子证”的出笼违反了我国法律法规。《城市房地产管 理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上 地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所 有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经 同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使 用权证书”。《土地登记规则》第37条第2款也明确规定：“房屋所有权 变更而