个人转让房地产土地增值税筹划.pdfVIP

t C t ； 乎00 个人转让房地产土地增值税筹划 _ 李小青 刘厚兵 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是以单 公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即原 位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以 (简称房地产)所取得的增值额为计税依据，依照规定税 上、单套建筑面积在l20平方米以下、实际成交价格低于 率征收的一种税。我国税法对个人转让房地产土地增值税 同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。根据现行政 出台了一些优惠政策。比如：《土地增值税暂行条例实施细 策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种 则》(财法[1995]6号)规定，对个人转让自有住房，凡居 方法，个人在进行住房转让时，可综合优惠政策和三种计 住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免于征收 算方法所产生的计税结果差异进行税收筹划。 土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值 方法一：能提供评估价格的计算方法：土地增值税 税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。《财政部、 应纳税额=[转让收入一评估价格一与转让房地产有关的 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 税金]×适用税率 (财税[1999]210号)规定，自1999年8月1日起，对居民 1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机 个人拥有的普通住宅，住转让时暂免征收土地增值税。“普 构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；2、“与 通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根 转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附 据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价 加、印花税等；3、由政府批准设立的房地产评估机构评 格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定按其对社会 估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但 方案二：该财产作为投资者个人的其他财产，转让收益 = (40 0O0 10 0O0)×20％一1 25O=4 750(元 )。方案二的 按“财产转让所得”单独纳税。则“财产转让所得”应纳税额 “财产转让所得”应纳税额为零 ：“生产经营所得”应纳税 =20 000×20％=4 000(元)；“生产经营”所得40 000元，适 额=40 O00×30％-4 250=7 75O(元)，投资者应纳税额 用税率3O％，应纳税额=40 000×30％一4 250=7 750(元)。 合计 =7 750+0=7 750(元)。可以看出，此时方案二比方 投资者合计应纳税额=4 000+7 750=1l 750(元)。 案一多缴纳税额7 750—4 750=3 000(元)。 可以看出，方案二比方案一少缴纳税额14 25O-11 75O 因此，由于生产、经营所得适用5％～35％的五级超额 =2 5OO(元)。但是，如果财产转让收入为一l0 0O0 累进税率，不同金额的生产经营所得及财产转让所得，会 元(即账面价值高于转让收入10 000元。如某财产 产生不同的结果。纳税人在实际工作中，可根据具体情况 原值l00 000元，累计折 旧50 000元，转让 收入 为 通过增资或减资，将企业财产与个人财产进行相互转化， 42 0n0；。相 税 2 000元、 那么此时上述两种 从而改变适用税目和税率，达到税收筹划的目的。 方案计算的应纳税额为：方案一的应纳税所得额为 (作者单位 ：山东省陵县国家税务局) 30 000元 (40 000—10 000)，适用税率20％，应纳税额 责任编辑 陈利花 2008 02