我国房地产投资信托基金(REITs)法律制度困境及对策探究.docVIP

我国房地产投资信托基金(REITs)法律制度困境及对策探究摘要：我国房地产融资主要来自商业银行，融资结构与渠道亟待破局。为撬动民间资本，调整房地产融资结构，降低金融机构的信贷风险并拓宽投资者理财渠道，对我国在当前法律制度环境下推行REITs进行可行性分析，并从REITs专项与配套立法、组织结构模式、操作运行模式以及投资报酬设计等几个方面提出我国REITS发展的建设性的意见和建议。 关键词： 房地产投资信托基金； 法律制度困境；对策研究 中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）02-0121-04 当前，我国房地产融资渠道过窄，融资结构中中小投资者的闲散资金比重较低。如何加强金融创新，引导社会闲散资金合理流向房地产业，调整房地产行业的融资结构的同时，满足中小投资者的投资理财需求，成为当前房地产融资创新研究的热点。 从目前房地产业的融资渠道探索实践来看，除了银行贷款，大型开发商青睐于海外债权融资，并参与到发行保障房专项企业债，而中小房企主要资金仍来源于信托资金，并开始寻求在资本市场统一捆绑增信发行集合票据。 作为中国首支商业地产基金的高和投资调研显示，我国民间资本总量超万亿。然而，通过研究发现，无论大型开发商的融资创新还是中小房企的抱团发债，对民间万亿资本的撬动还是力不从心，融资更多的是私募方式，即使是公募也仅限于机构投资者的银行间市场或者限于特定用途（保障房）。换言之，当前我国的房地产融资方式，包括商业银行贷款，更多的是私募的方式，从而限制了二级投资市场权益的转让并最终影响了行业投资市场的繁荣。 基于此，本文借鉴国外比较成熟的不动产证券化金融融资工具——REITs的成功经验，结合我国目前的法律制度环境，对推行REITs撬动民间资本提供可行的对策和建议。 一、REITs法律界定 （一） REITs法律定义 房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts，简称REITs，20世纪60年代首创于美国，其基本思想是不动产的证券化。REITs的设立一般以公司、信托或合伙制的组织结构形式，通过向投资者发行受益凭证，在公开市场交易筹集资金并投向房地产市场，投资所获收益的大部分返给投资者，在设立运行过程中享受税收优惠。 为清楚地理解到底什么是REITs，笔者特地将其与结构功能相似的房地产信托进行比较。虽然REITs本质上也存在着一种信托关系，而且可以以信托的组织形式存在，但与房地产集合信托计划相比，仍然存在很大的不同，具体表现在筹资方式、投资者数量、投资标的、组织结构、收益分配以及税收优惠等方面。 （二）REITs法律范式 无论从欧美成熟国家经验看，还是从新加坡、日本十余年来的实践经验，REITs与开发贷款、信托融资等房地产企业常用的融资方式相比，具有产业投资基金的资金来源广泛、投资标的定向、投资专家管理的共同特征，同时在具体细节设计上具有自身的法律特征[3，4] 。 1.REITs的设立。 REITs的设立条件，取决于不同国家国情。但总体来看，REITs的设立条件的设计出发点是所有权或受益权能被广泛持有。 如，美国的“5/50原则”和“百人原则”。百人原则，即美国相关法律规定REITs的股东要多于100人；5/50原则，即不允许少于5名股东持有REITs一半以上的股份。 类似的，日本规定至少50个个人或合格机构投资者持有REITs信托单位；对于上市的JREITs条件更为苛刻，要求不少于1000人持有大于4000份信托单位，且最大10个投资者持有股份比例不多于75%。 2.REITs的投向。 对于REITs的投向，发展成熟的国家都会从法律层面给予限定，从而保证REITs募集资金主要投向房地产业。从各国立法来看，REITs投向的法律设计主要有三个原则，也即75%收入原则、90%收入原则与30%收入原则。 75%收入原则，要求REITs至少75%的总收入来源于房地产租金、房地产销售及处置收益等房地产行业所得。30%收入原则，则限定了出售持有期不到4年房产以及出售持有期不到1年证券所得的比例。 3.REITs的分配。 为确保投资者的最终利益实现，REITs设计中有一条“90%分配原则”，即REITs必须将应税收入的不少于90%份额作为股利分配给股东。 4.REITs的税收。 税收优惠是REITs最具特色的特点之一。境外很多国家不对REITs征税，仅对投资者征税，从而大大推动了REITs的发展。 当然，需要指出的是，很多国家法律明确规定，税收优惠的前提是REITs要符合收益分配相关规定，如90%原则要求每会计年度90%以上所得要分配给股东。