物业管理概论课件-田禹-第五章.pptVIP

第五章 物业管理市场和运行机制 第1节 物业管理市场 （一）物业管理市场的形成与发展 Page ? * 何为市场？ 狭义：市场是指在一定的时间、地点进行商品交换的场所。 广义：市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所，更重要的是，它包括一定范围内商品交换的活动。 物业管理行业其核心产品是服务 何为物业管理市场？ 是指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和 （一）物业管理市场的形成与发展 物业管理市场的形成与发展 Page ? * （二）物业管理市场的特征 由于物业管理市场交换的是无形的管理服务，是市场细化的结果，因此它有着与其他商品市场不同的特点。 非所有权性　 生产与消费同步性 品质差异性 服务综合性与连锁性 需求的伸缩性 （三）物业管理市场的构成 市场主体 市场主体 市场环境 市场客体 （三）物业管理市场的构成 市场主体：是指在市场中进行交换的个人或组织。 物业管理市场的需求主体是物业的所有权者和使用者；供给主体是物业管理的经营者，即通过合法手续取得物业管理经营资格的法人企业或其他组织。 市场客体：市场客体是指在市场中被进行交换的对。 物业管理市场上的交换对象是物业管理服务，是一种无形的劳务。这种老无具体体现在房屋及其附属设备设施的维修，养护，管理，安全防范，清扫保洁，环境绿化，代理租赁，以及应业主或物业使用人的要求提供的其他有偿服务。 市场环境：市场环境是指进行交换的环境。 是使交换得以进行的社会制度以及各种相关的法律、法规、规章和政策，各类物业管理的契约或合同。 （四）物业管理市场运行机制 物业管理市场竞争机制 价格机制是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系合作用。价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。 物业管理市场价格机制 物业管理服务 的价值构成 物业管理服务 价格的管理形式 物业管理服务的效用 物业管理服务的相对稀缺性 物业管理服务的有效需求 政府指导价 市场调节价 　　　 物业管理服务 价格的确定 确定原则 定价方法? 定价策略　　 遵循符合业主或物业使用人消费规律的原则 （四）物业管理市场运行机制 物业管理市场供求机制 在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场和能够提供给市场销售的物业管理服务的总量；需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。 物业管理市场供求机制 决定物业管理市场 供求的主要因素 物业管理市场 的供求规律 决定物业管理服务 供给量的主要因素。 决定物业管理服务 需求量的主要因素。 　　　 人力资源状况 国家经济政策 相关服务价格的变动 消费者的货币收入水平 消费者偏好　　　 房地产发展规模 供求的变动决定着价格的变动 价格变动引起供求情况的变动 供求变动决定买方、卖方市场的变动 （四）物业管理市场运行机制 物业管理市场竞争机制 竞争机制是指竞争共同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配诸因素之间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济，没有竞争也就没有市场经济。 物业管理市场供求机制 物业管理市场 竞争的形式 物业管理市场 竞争的必然性 市场竞争与 经济风险 在物业管理市场中，市场主体之间，尤其在物业管理服务产品经营者之间的竞争是一个内有动力外有压力的、持续不断的市场较量过程。 物业服务企业之间的竞争 业主与经营者之间的竞争　 价格竞争与非价格竞争 自然风险 社会风险 经营风险 （四）物业管理市场运行机制 价格、供求与竞争机制的功能 价格、供求与竞争机制的功能从总体上说是调控整个物业管理市场运行的过程。 适应与协调功能 刺激与创新功能 第2节 物业管理的行政管理部门 （一）物业管理的行政管理的含义 物业管理的行政管理的含义 物业管理的行政管理是国家行政机关（国家权利机关的执行机关）行使国家权利，依法管理国家事务、社会公共事务和行政机关内部事务的活动。其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，使物业管理有利于城市建设和国民经济发展，有利于改善人民群众居住条件和工作条件。 （二）物业管理的行业主管管理部门及其职责 物业管理的行业主管管理部门及其职责 2007年12月经国务院批准的机构改革方案规定，住房和城乡建设部是国务院综合管理全国住房和城乡建设部的职能部门。因此，从全国范围内来讲，它是国家物业的行政管理部门。 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设厅（局）负责本行政区范围内物业管理的归口管理工作。 各地、市的情况有所不同。有的地、市由房地产管理局负责本行政区域内物业管理的归口管理工作；有的地、市由建设行政主管部门负责本行政区域