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房地产项目开发的策划及经营管理研究 余春华 四川广友置业有限责任公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 房地产项目对于国民经济的发展非常重要, 同时也与广大群众的生活息息相关。而房地产项目的顺利进行需要进行严谨的前期策划工作, 通过市场调研确定房地产项目的开发目标, 并在施工建设阶段、销售阶段以及售后服务阶段做好经营管理工作, 保证房地产项目的顺利进行。本文就房地产项目的开发策划和经营管理工作进行了详细地分析。 关键词： 房地产; 开发策划; 经营管理; 收稿日期：2017-8-2 Received： 2017-8-2 前言 房地产是我国经济发展的重要支柱之一, 对于国民经济的发展非常重要, 同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务, 还有社会服务业等等, 不但改善了城镇居民的居住条件, 还提供了大量的就业岗位, 为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作, 并且对其过程进行严格的管理工作, 才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技, 希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。 1 房地产项目的前期开发策划工作 对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题, 形成项目的可行性研究报告, 这些是该项目完成之后, 其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研, 只是按照自己的想法, 认为房子只要建的牢固, 就一定会有客户, 但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津, 而这种没有考虑客户需求的例子很多, 例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件, 建成的楼盘南北不通透, 导致楼盘无人问津, 即使降价出售也只是售出一小部分, 导致开发商的资金无法回笼, 项目总成本不断增加, 导致公司财务出现问题, 严重影响公司的发展。因此, 在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查, 找准客户群体, 确定项目的正确方向, 对于项目的成功就已经走出了一大步。 房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计, 并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写, 其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格, 技术指标和相关税费等, 要包含一切可能影响项目实行的因素, 保证可行性报告的客观性, 作为以后设计控制的依据。 房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划, 随着生活水平的不断提高, 人们对于居住环境的要求越来越高, 生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息, 道路配套应该保证交通顺畅, 且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等, 而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开, 学区房已成为购房者又一关注重点。 2 房地产项目经营管理 房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理, 下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。 (1) 施工建设阶段的管理, 主要是对施工进度、质量和造价的管理, 其中施工进度直接影响着项目的施工成本, 因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较, 对于施工延误的情况要及时进行原因查找, 并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度, 并采取一次性加系数的包干办法, 同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查, 该检查贯穿整个施工过程, 是质量控制的基础, 同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理, 并且建设单位也要对工程质量进行核检, 由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。 (2) 对房地产项目的市场营销管理, 市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的, 而且市场营销要从开发商取得土地时就开始, 要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地, 到楼盘建设期的时候, 进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上, 让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要, 并且关系到资金能够及