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JF商业地产项目商业计划书 第二章开发商及项目基本情况 2.1JF商业地产项目基本情况 2.1.1项目来源 一九九二年初，广州市政府为改善广州市旧城区的交通状况，缓解日益沉重的交通 压力，以适应新时期的经济发展需要，为中国南部的交通枢纽大站──广州市尽快迈向 国际化大都市的行列，决定兴建广州市地下铁道。但是，建设地下铁道的资金投入相当 巨大，为此，广州市政府在广州市地下铁道沿线拿出部分地块来招商引资，以广州市 DT总公司作为其代表与外商合作经营。本项目地块就是上述地块中的佼佼者，其优势 主要集中在三个方面：1）拥有二个地铁出入口；2）规划配套甚小；3）位于中心城区 核心内。 JF商业地产项目的发展商是中外合作企业----广州JF房地产开发有限公司，它是依 据广州市对外经济贸易委员会穗外经贸业〔1993〕418号《关于合作经营地铁一号线沿 线JY-X地块商住楼宇项目立项的批复》、穗外经贸业〔1993〕503号《关于合作经营广 州JF房地产开发有限公司合同、章程的批复》、以及外经贸部穗府字〔1993〕562号《中 华人民共和国外商投资企业批准证书》等批准文件成立的，中方为广州市DT总公司， 外方为广东JS有限公司，注册资本为1.834亿港元。 由此可见，本项目的开发建设，得到了广州市人民政府的大力支持。 2.1.2项目用地 项目地块位于广州市中山四路、德政北路交汇处，处于广州市中心城区内，与省政 府、市政府办公所在地以及商业中心北京路近在咫尺，为商业物业开发的黄金地块。“黄 金地块”之美誉，还体现在其动静皆宜、旺中带静的优势上。 该地块双面临街，平面呈曲尺形，用地面积4255平方米，规划绿化面积为520平 方米。现计划兴建一幢商业兼写字楼的综合性大楼，±0.000以上总建筑面积为28364.5 平方米，楼高8层，其中：首层～六层为商业铺面，七层～八层为高级写字楼（或公寓）， 另有3层地下室，建筑面积为6674平方米，其中负一层为地下商场，负二～负三层为 停车库。 2.2JF项目场址建设条件 该项目地块上的原所有永久性建筑已全部拆除，经营者和居住者也已全部迁出，已 完成“三通一平”，地质勘探已完成，地块内原煤气管道、地下和地上电力、通讯电缆 及给排水系统等已迁移布置妥当，永久性给水管道已接至现场，用电手续已办妥，可随 时安装并使用。 目前该地块建有临时商铺，土地租赁合同即将到期，公司已决定租赁合同不再续期， 近期即将收回地块，拆除临建，平整场地。 2.3开发商情况及主要优势 2.3.1开发商基本情况介绍 1．项目公司基本情况简介 一九九三年五月，广州市DT总公司与广东JS有限公司签订合作合同，成立广州 JF房地产开发有限公司，注册资本为1.834亿港元，专门经营广州地铁一号线沿线中山 四路以北、德政北路以西地块。在广州JF房地产开发有限公司中，中方即广州市DT 总公司占7%的股权（以折价收取土地出让金获取该股份），外方即广东JS有限公司占 93%的股权。合作合同规定，由外方即广东JS有限公司负责提供广州JF房地产开发有 限公司的全部注册资本以及项目建设所需的全部资金。董事会成员共七名，其中外方四 名，中方三名，董事长由外方出任。 由于项目停滞多年，原股东广东JS有限公司的内部环境发生了巨变，独立投资面 临困难，为此，经合作双方协商，项目重启开发已决定吸收广州HF公司加入。 2．主要关联股东情况 广东JS有限公司：广东JS有限公司是广东JS集团公司于1984年在香港注册成立 的的全资子公司，注册资本100万港元，主要代替广东JS集团公司在境外从事房地产 开发、建材生产、建材贸易等投资业务。房地产开发投资业务遍及香港、澳门、日本、 泰国及中国大陆，主要有香港中环写字楼、澳门9号地段大型住宅小区、泰国曼谷住宅 楼、广州环市路写字楼、上海金丽广场住宅小区、东莞金湾花园住宅小区、连云港临海 住宅小区等，建材生产主要是柬埔寨水泥厂，建材贸易主要在中国大陆及美属塞班岛。 广州市DT总公司：广州市DT总公司成立于1992年，是广州市政府全资的大型国 有企业，注册资本62.8亿元，总资产200多亿元，员工超万人，主要负责广州市快速轨 道交通系统的工程建设、运营管理和附属资源开发经营。目前已建成开通9条线路，总 长共260公里，至2017年，通车里程将超过500公里。同时公司积极实施多元化经营 开发，重点培育了物业开发、咨询服务、装备制造等业务。物业开发业务成功打造了动 漫星城地下商城、南海金融城等多个商业与住宅项目，正结合地铁线网规划，大力开展 地铁沿线土地储备和物业开发；充分利用营运地铁20年来积累的管理经验，在设计、 监理、培训、咨询等领域已实现对全国20多个城市的知识输出；装备制造业务加强与 国内先进科企单位合作，地铁车辆制造产能实现新突破，目