H市F房地产公司发展战略.docVIP

H市F房地产公司发展战略 11 第3章H市F房地产公司的外部环境分析 3.1我国房地产发展面临的形势 2010年以来,伴随宏观经济完成一个“V型”震荡反转,我国房地产市场走 到了一个十字路口。有经济学家认为,当前宏观经济回升基础日益坚实,城市化进 程的持续加速，我国经济发展的思路、模式越来越清晰，结构调整的方向渐明, 房地产政策调控路径也愈发明晰。然而，受地方GDP增长和财政收入增长的驱使， 房地产业发展成为一个十分敏感的话题和一块难以舍弃的“鸡肋”。目前，我国 大部分城市特别是一、二线城市房价高企，远远超出了百姓的购买力。城市房价 高企，面临越调整房价，房价却越高的尴尬境地。从短期来看,房地产行业起到 了拉动国民经济发展的支柱作用,但是辩证地看,房地产市场的发展也埋下了深 刻的矛盾。这个房地产市场根本性的矛盾,就是城市的房地产市场已经背离了其 应有的定位,“在一些城市,房子成为了投资品甚至收藏品。 面临房地产发展现状及可能存在的隐患，2010年1月初，国务院办公厅发 布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，意在维护我国房地产市场的平 稳健康发展。自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知》印发后，我们发现房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步 遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民特别是低收入者住房问题，继 续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，满足“居者有其屋” 的基本需求，我国政府在进一步做好房地产市场调控方面做了大量探索性工作。 国务院于2011年1月26日推出“新国八条”就是其中一例，“新国八条”主要 内容为（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市 场平稳健康发展的责任；（二）加大保障性安居工程建设力度；（三）调整完善相 关税收政策，加强税收征管；（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二 套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；（五） 严格住房用地供应管理；（六）合理引导住房需求；（七）落实住房保障和稳定房 价工作的约谈问责机制；（八）坚持和强化舆论引导。“国八条”和“新国八条”、 各地限购限销令的出台，以及重庆、上海等地的房地产税的试点，无不传递着一 条重要的信息，那就是我国房地产业已经进入调整期。 2010年10月22日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受中国证券报 记者专访时表示，过去支持房地产大发展的两大基础——GDP增长和城镇化如今 都发生了一些变化。在城镇化问题上，十七届五中全会的提法已经从上一届的 “坚持促进”改成了“积极稳妥”。所以房地产行业也要面临调整和转型，随便12 圈地盖楼的发展方式已经不行了，必须跟随产业布局城镇化，大力发展产业地产、 老年地产等。她还指出，目前房地产投资中，土地投资占去一半的比重结构非常 不合理，应该对土地招拍挂制度、土地出让金制度动手术，降低土地价格在房价 中的占比，引导房地产投资资金用于购买实体经济的物品、材料，充实到节能、 低耗、新能源等方面，这样既能拉动实体经济，也能提高大家的生活质量。 当前，我国对过热的房地产市场进行调整，也正是为了促进房地产业健康稳 定的发展。2010年1月，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通 知》，提出如下要求：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快中低价位、 中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发 利用效率；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求加大差别化信贷政策执行 力度。继续实施差别化的住房税收政策；加强风险防范和市场监管加强房地产信 贷风险管理。续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管 理。加强市场监测；加快推进保障性安居工程建设力争到２０１２年末，基本解 决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和 新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市 低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏 下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林 区、垦区棚户区改造，同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数，等等。 3.2 H市房地产行业的发展态势分析 房地产企业的产业环境，是指其置身之中的房地产产业结构及其相互关系， 是与实现企业目标直接相关的那部分环境，主要包括需求因素、资源因素和竞争 因素。一般来说，房地产企业的管理层通常将大量的注意力集中于这一层面，因 为这个层面内的各因素均直接影响企业的对应方面的行为与策略，企业的任何决 策都要在这一环境中去实施，并得以验证是否正确。因此，研究产业环境对于一 家房地产企业来讲，也是十分重要的。 2008年以来，市房