H房地产开发公司土地增值税纳税筹划的案例分析.docVIP

H房地产开发公司土地增值税纳税筹划的案例分析 第二章案例正文 2.1 H公司基本情况 2.1.1 H公司概况 H公司全称为H房地产开发有限公司，地处G市，是H集团股份有限公司的全资 子公司。H集团成立于1997年4月，注册资本一亿元人民币，是一家集房地产开发、 工程建设、物业管理、投资、商业贸易为一体的大型综合性集团，下属有H房地产开发 有限公司、H房地产建设有限公司、H建材有限公司、H投资有限公司、H物业管理有 限公司。下属各经营企业均具备独立法人资格，有独立经营资质。 其中H房地产开发有限公司具有国家房地产开发一级资质，主营业务为商住宅开 发，辅助业务为物业服务、建筑设计。公司业务在珠三角和长三角的基础上逐渐拓展到 全国其他中等城市。公司拥有固定资产价值4.3亿元，办公楼总建筑面积3100平方米， 物业经营规模占地面积达24000平方米，总建筑面积达16000平方米。经营范围以房地 产开发与销售为主，兼营房屋工程设计、室内装修、土方工程施工。 H房地产开发公司本部设置总经理办公室下设人力行政部、财务部、项目部、合同 预算部、材料设备部共5个职能部门，其中项目部下设综合规划部、销售策划部、工程 部、物业部4个二级管理机构。组织架构图见图2-1。 H公司执行《企业会计制度》、《公司法》、《企业会计准则—具体准则》和《企计准 则—基本准备》等相关规定，公司执行统一的会计政策。各级公司按规定以相同口径进 行会计核算和编制财务会计报告，统一执行国家颁布的会计法律法规、会计准则及公司 会计政策。 实行财务部集中核算、各部门定期报账的会计核算模式，各部门定期与H公司结算 当月收支，其日常开支在H公司财务部报销，纳税筹划工作由财务部门承担。 目前，公司员工总人数17,828人，其中：劳动合同制12565人、劳务派遣工3679 人，其他人员1584人，平均年龄44岁。从目前情况看，H企业人员平均年龄偏大，拥 有本科学历人员偏多,如图2-2所示占63%，拥有中级以上职称人员仅有9380人。 2.1.2 H公司经营状况 1、H公司销售状况 2012年公司增加了中小户型项目开发力度，将建设重点集中于普通标准住宅。市场 占有率较2011年提高0.34%，实现所有项目总销售签约面积701.33万平方米，同比增 长38.45%。其中签约销售金额927.39亿元，相比去年同期增长37.65%；销售签约均 价11370元/平方米，基本与上一年持平。 2、H公司管理状况 在管理方面，公司一方面加大管理团队建设并聘请会计师事务所完善内控制度。另 一方面，公司加强与上下游供应商的联系，建筑材料实行批量化采购，降低了开发成本。 为了进一步完成开发全过程成本控制体系并且构建完善的标准化产品线，实现立项 及项目定位阶段的成本预控，完成建设过程的标准化及模块化，公司将逐步设立并且实 施在总体规划设计、配套设施设计规划、户型设计及材料采购的标准化模式。 3、H公司投资开发状况 2012年，公司在一线城市的发展基础上，将建设项目逐步拓展至二、三线城市，2012 年全年在17个城市进行房地产开发，新项目包括江门、上饶、九江在内的几个城市， 目前业务范围已拓展至全国23个城市，进一步扩大了公司的区域范围。公司年内新开 发房地产项目共计20个，20个项目总地价382亿元，共增容积率面积1147万平方米， 平均楼面地价3124元/平方米。新增20个项目中5个项目为合作获取，合作方为专业 房地产基金，12个项目位于一线或二线城市。2012年，公司新开工投入建设面积总计 1270万平方米，相比去年同期下降5.59%；竣工项目面积919万平方米，相比去年同 期增长71.37%；在建面积2958万平方米，相比去年同期增长31.25%。 截至2012年12月20日，公司规划总建筑面积约为8723万平方米，经统计在建及 拟建项目共78个；其中待开发规划建筑面积3362万平方米，其中一线城市占比11%， 二线城市占比65%，24%位于三四线城市。目前，公司已出售但未结算面积大约800万 平方米。 2.1.3 H公司财务状况 2012年公司资产总额2109.60亿元，负债总额1671.2亿元，资产负债率77.28%，相比上年同期下降0.25个百分点。期末预收款项715亿元，除预收款项外，其他负债 占总资产的比例为45.23%。公司有息负债634亿元，有息负债平均融资成本大约为 23.4%，比国家3-5年期商业贷款基准利率高出17%。由于2009年发行的32.4亿元公 司债券于2013年11月到期，公司一年内到期的负债占负债比重达33.29%。 公司实现营业收入663.14亿元，相比去年同期增长43.50%，其中房地产业务结转 收入594.05亿元，相比去年同期增长46.94%，主要是以前几个年度未