LS商业地产公司差异化竞争战略.docVIP

LS商业地产公司差异化竞争战略 3 LS商业地产公司外部环境分析 3.2 LS商业地产公司宏观环境分析 3.2.1政治环境分析 2000年以后，我国政府为进一步规范房地产市场，陆续出台了《关于促进房地产市 场持续健康发展的通知》、《关于切实稳定住房价格的通知》、《“国八条(2005年4月)”》、 《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《“国六条”(2006年5月)》、《关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等一系列 政策及文件，在政府层面对住宅地产不断加大调控和规范力度。 2012年以来，为解决国内住房分配比例不均、房价居高不下、刚性需求住房问题得 不到根本解决等问题，新一届政府领导集体对国内房地产的发展展开了更为严苛和坚决 的调控，住宅地产面临更为严峻的挑战。2012年以后国家出台的地产主要调控政策见下 表： 2009年底房地产调控明显升级，政策也逐步趋于严厉，2010年1月的“国十一条”、 4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，给房地产行业带 来了空前的政策挑战，而2013年2月出台的新“国五条”则是继前几次较大调控之后 的第五次调控升级。传统住宅地产正在国家的调控与百姓日趋理智的消费习惯下逐步走 向成熟和规范。 近年来，住宅地产的行业利润大幅下降，土地供应日趋紧张。随着我国开放程度的 提高，外资的大量涌入，在政策进一步趋紧的背景下，开发商将目光由传统住宅地产转 向了受政策影响更小的商业地产领域。 3.2.2经济环境分析 由图3-1可见，我国经济一直以较为平稳的态势持续增长，近10年国内生产总值 持续较快增长。其中2011年国内生产总值实现了跳跃式增长，较2010年增长了17.8%， 2012年国内生产总值较2011年增长了9.8%，2013年国内生产总值较2012年增长了 9.5%，逐渐趋于平稳。 图3-2显示了我国近年来人均国内生产总值的变化趋势，近10年，人均国内生产 总值也保持较快的增长态势。其中，2010年人均国内生产总值达30015元，2011年人 均国内生产总值达35198元，2012年人均国内生产总值则上升至38420元。但是，人均 国内生产总值在国内各省份的分布并不均衡，据2012年的统计数据显示，本文所研究 的LS商业地产公司所在的山东省2012年人均国内生产总值为51768元，位列全国31 个省份、直辖市（不含港澳台地区）第10名，落后于天津市、北京市、上海市、江苏 省、内蒙古自治区、浙江省、辽宁省、广东省、福建省（以上省市按人均国内生产总值 排名排列），远高于全国人均国内生产总值的平均水平。 我国近年城镇居民消费水平见表3-3： 从表3-3可知，我国城镇居民消费水平呈逐年上涨的态势，2011年我国城镇居民消 费水平达19107元，2012年我国城镇居民消费水平则达21120元。居民消费水平的提高 与国家GDP水平的提高有密切的联系，随着GDP水平的不断增高，居民用于消费的支出 较多，消费水平也较高。 近年来我国城镇家庭历年人均可支配收入、人均消费性支出及恩格尔系数情况见表 3-4： 从上表可以看出，城镇家庭每年的人均可支配收入及人均消费性支出均呈上涨态 势，但是消费性支出占可支配收入的比例却呈逐年下降的趋势，说明消费者的消费态度 趋于理性，随着生活条件的不断改善，城镇消费者的生活方式、消费观念等也发生了较 大转变。近10年，我国城镇家庭恩格尔系数维持在30-40%的富裕水平内，反映了城镇 居民整体生活水平较高的基本现状。 以上众多数据表明我国目前的经济环境整体向好，能够为商业地产的投资及开发创 造极为有利的经济环境。 3.2.3社会环境分析 伴随着国家经济的不断发展，人民的收入水平逐年提高，物质财富迅速积累，人们 的生活水平不断提高，可支配的自由时间也在逐步增加。目前，一些欧美发达国家的周 工作时间已经下降到30小时，而我国大多数地区的周工作时间在40小时左右，并呈缩 短态势。同时，全年法定节假日与周末休息日约占全年时间的三分之一，且人均寿命不 断延长，意味着人们将拥有更多的可自由支配的休闲时间。另外，伴随着科技的不断进 步，人们逐步从繁琐的劳动中解放出来，现代化的机械设备取代了很多人力劳动，也减 少了人们从事家务的时间，进一步增长了可自由支配的休闲时间。而休闲时间的增加也 增大了消费的机会，提高了消费者的消费需求和消费品味。 伴随着休闲时间的增加和消费水平的不断提高，人们越来越注重消费的层次和品 味，消费质量不断提高。这催生了一种新型消费方式——体验式消费的迅速蔓延。体验 式消费是过去商品消费和服务消费的进一步延伸，它更注重消费的内在品质，追求为消 费者带来难忘的回忆，使消费者获得情绪上、身心上的感官满足。在这样的消费