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N房地产公司发展战略 第三章N房地产企业外部环境分析 N房地产公司是长春市一家具有国家三级认证资格的房地产公司，成立于2003年， 注册资本5000万元。长春市的房地产市场上，N房地产公司的楼盘产品占据了一定的 市场份额。公司本着“投资健康地产，创造幸福生活”为理念，多年来着力于地产开 发、物业管理、多行业多方位服务，实现产品差异化竞争。N房地产公司经过十余年的 发展，从一个小型房地产开发公司逐渐成长为一家可以同时运作几个大型项目的大中 型房地产开发公司，并逐渐向经营规范、管理科学的的房地产公司转变。但近年来房 地产市场竞争日趋激烈，N房地产公司在资金、人才、管理等方面存在着许多亟待解决 的问题，面临着巨大的生存和发展压力。本章的主要目的是分析N房地产公司的外部 环境，采用PEST分析法，分别从房地产宏观发展环境、政治法律法规、宏观经济环境、 社会环境以及技术环境等方面进行分析，总结N房地产公司面临的外部环境。 3．1 N房地产企业的宏观环境分析 3．1．1政治法律环境 (1)宏观调控政策 在政策法规方面，我国房地产行业规范力度不断增强，行业法律法规和相关制度 正在不断完善。国家把房地产行业列入重点调控的五大行业之一，与国民经济发展高 度相关，是我国国民经济的支柱行业，占据举足轻重的战略地位。国家从引导房地产 持续健康发展，保持国民经济快速增长为出发点，先后颁布了引导房地产消费和规范 房地产市场秩序的相关政策，市场秩序日益规范，与之相关的法律法规不断完善，房 地产业正在逐步规范，进入良性发展的时期。 但近几年来，房地产行业出现过热现象，市场投资规模过大，随着城镇化进程的 加快，对房地产刚性需求进一步扩大，而由于土地等条件限制，供给明显不足，使得 房价虚高。国家采取宏观调控手段，相继发布了具有调控性质的国八条、国十条和国 十一条，调控政策涵盖土地、税收、信贷、保障房等方方面面与房地产相关的问题口¨。 政府通过行政手段，在部分地区出台了“限购令”、“房产税”等政策。政府市场手段 和行政手段并用，显示了政府改善房地产供求关系、平抑房价的决心。政府相继出台 了一系列房地产政策，如： 一是，2010年国务院颁发了“新国五条”。强调：最近几年，房地产市场异常繁 荣，房价已经成为影响社会和谐、国计民生的一大因素。房价的上涨已经超出了合理 的承受范围，国内一线城市相继存在严重的房产泡沫。党的十八大前后，为了保证出台的调控政策落到实处，加强对房地产市场投资过热的调控力度，给过热的房地产业 降温，国务院于2010年9月29日又出台了稳定房价的“新国五条”，其具体内容如下： ①全国各地要坚决执行国家关于房地产调控的政策，加大调控力度，在部分地区 实行首套房限购和首付比例调整，对政策执行不力的要予以问责追究； ②实行住房信贷政策差别化。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到百分之三 十及以上；对非本地居民暂停发放购房贷款。各商业银行对贷款购买第二套住房的家 庭，严格执行首付比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。各商业 银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。暂停发放第三套住房的贷款； @调整房地产交易个人所得税，进一步在全国推广； ④切实增加经济使用费和廉租房有效供给。要增加普通住宅建设用地的供给，鼓 励金融机构，认真落实公共租赁住房建设的税收优惠政策。支持保障性安居工程建设， 抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 @加大住房交易市场检查力度，对于一些房地产商哄抬房价，欺骗消费者的行为， 一经发现予以严惩。对房地产企业故意闲置土地、拖延开工、握紧楼盘不予发售的， 要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。 二是，2011年国务院颁发“新国八条”。“新国五条’’的出台并没有为过热的房地 产行业降温。于是，国务院于2011年1月26日，出台了调控力度更大的“新国八条”， 其具体内容如下： ①提高第二套房贷款比例，由原来的基础上提升至60％； ②对个人购买住房如果不足五年转手交易，按销售收入全额征税； ③在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施； ④对于购买第三套住房的，银行等金融机构停止向其贷款； @对于恶意囤积楼盘的房地产商，金融机构停发股票。 ⑥落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 ⑦本地家庭将停购第二套房和外地首套房。 @强化舆论引导。 国家调控政策的接连出台，使得房地产商看到了政府对于房地产行业的调控决心， 也使广大消费者和低收入群体看到了房价下跌的希望。在收紧贷款等其它政策配合下， 调控初现成效。以长春市为例，由于实行限购令，房价开始有下跌趋势，过热的房地 产市场终于开始“降温”了。 三是，2013年国务院颁发“国五条”。2013年2月20日在国务院常务会议上又确 定了五项加强房地产市场调控的政策措施。国务