房地产行业深度研究报告：城镇化的新风口，需求旺盛，机不可失.docxVIP

投资概要：驱动因素、关键假设及主要预测：1、快速推进的城镇化是推动我国经济持续健康发展的强大动力。2014 年新型城镇化规 划提出以来，常住人口城镇化率年均增长 1.25 个百分点，平均每年有 2143 万新增城镇常住人 口，不断释放消费需求，成为经济发展的内在动力。同时城镇化水平的提高给城市基础设施建设、社会公共服务设施建设以及住房建设提出了更高的要求，推动整个国民经济会持续健 康发展。2、空间集聚和人力资本的扩张以及政策红利实际上是中国城镇化加速和房地产快速发 展的驱动因素。研究发现，城镇化带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因。其中， “人才”也就是所谓的“高人力资本”人口在城市中集聚，这群人往往具有高水平收入与高稳定预期，选择在城市购房、定居的可能性较高，是住房的“刚性需求”，同时这部分人的 生活需求会吸引更多外来务工人员，从而进一步加快了城市化。3、城镇人口增加带来了住房需求释放，经测算规模可观。根据《国家人口发展规划（2016－2030 年）》规定，2020 年全国总人口达到 14.2 亿人左右，2017 年末全国大陆总人口 139008 万人，我们以线性增长来平均分配每年的人口增长状况，经过计算，2018、2019、2020 年每 年预计新增城镇常住人口 1275、1284、1294 万人，新增城镇户籍人口 1659、1677、1694 万 人。以城镇户籍人口来计