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Excel高级功能在房地产投资分析教学中运用 　　摘要：Excel是一个非常强大的数据分析软件，普及程度也非常高，但是它的一些高级分析能力却很少被使用者用到。Excel在数据分析中的应用还有很大的潜力可以挖掘。本文通过对房地产投资分析中内部收益率的计算，重点论述了Excel在单变量求解和规划求解这两种高次方程求解中的应用方法。 　　关键词：Excel；房地产投资分析；数据分析；单变量求解；规划求解；内部收益率 　　中图分类号：G712文献标识码：A文章编号：1672-5727（2011）S0-0169-02 　　 　　在工作和教学中，一些数学计算和分析由于其高度的抽象性和严谨性，许多问题的解决都是非常复杂和需要耗费大量时间的。为了能借助计算机来快速地解决数学问题，需要专门的软件和相关的数学理论知识，例如Mathematics、Matlab等专业软件，但由于这些软件学习难度较大，操作界面不容易被熟悉，普及程度有限。 　　由微软公司开发的Office办公软件是人们现在工作学习中必不可少的工具，其中的Excel在数学计算、统计分析、财务分析和金融分析等方面被广泛运用。Excel以数据处理见长，它是集表格、图形显示和数据库操作于一体的应用软件，函数丰富，与数学结合更能发挥其特长。它能够用来计算一些比较复杂的分析公式，快速而准确地找到最后的结果。 　　数据分析选项的调用和基本功能介绍 　　（一）数据分析选项的调用 　　Excel中的数据分析选项集中在工具菜单栏下，但是一些高级选项在Excel的安装过程中并不会被直接安装，通常需要使用者自己在“工具”菜单下的“加载宏”选项中自己安装。打开“加载宏”选项对话框后，单击需要的数据分析模块前的复选框，点击“确定”选项，即可安装相应的模块，如图1所示。 　　（二）数据分析基本功能 　　在数据分析工具中，最常用的是“分析工具库”这个选项。专用于数据统计分析的“分析工具库”内含19种数据分析工具，如图2所示。使用这些分析工具时，只需输入必要的数据和参数，该工具就会自动选择适当的函数进行计算，并迅速给出计算结果，有些工具还会同时绘出有关的图表，因而能结省时间，提高计算效率。Excel还提供了其他一些统计、财务和工程工作表函数。其中一些统计函数是内置函数，其他函数只有在安装了“分析工具库”之后才能使用。 　　数据分析工具在房地产 　　投资分析教学中的应用 　　（一）“单变量求解”在内部收益率计算时的应用 　　在房地产建设过程中，为了确保投资安全，在建设之前要对投资方案进行多方面的评价，在众多的评价方法中有一种重要的方法就是通过计算内部收益率（IRR）来衡量投资是否可行。内部收益率的计算需要通过公式（1）求得： 　　公式（1）是一个高次方程，不容易直接求解，通常的做法是采用“试算内插法”求得IRR的近似解。其求解的过程也非常复杂，而且得到的最后结果误差也比较大。有没有既方便又精确的求解方法呢？ 　　在Excel中“单变量求解”可以用于这种高次方程的求解。单变量求解在Excel中的调用方法是：单击“工具”菜单栏中的“单变量求解”选项，在屏幕上弹出“单变量求解”对话框，如图3所示。现以某个工程投资分析为例说明其在工程方案分析中的用途。进行某项工程投资，初始投资额为100万元，第一年到第五年的净现金流见表1，基准折现率为12%，试分析该项目在经济上是否可行。 　　计算中IRR用i表示。 　　如果按照公式（1）的计算，其计算形式为： 　　F（i）=-100+20×（1+i）-1+30×（1+i）-2+30×（1+i）-3+40×（1+i）-4+50×（1+i）-5=0 　　对于这个一元高次方程用“单变量求解”的具体步骤如下：（1）取i1和i2，使F（i1)×F（i2)＜0，经计算满足要求。（2）在区间[0.10，0.18]中任意选取一个数值作为初始值=0.17，计入Excel中B1格中。（3）在Excel的C1格中输入将自变量i换成初值所在的单元格的名称的方程表达式，注意必须要以等号开头。（4）单击菜单中的“工具”→“单变量求解”，在出现的“单变量求解”对话模型中的“目标单元格”中确认地址$B$2为方程表达式所在的单元格名称，“目标值”为方程右端的值（为0)，“可变单元格”为初值所在单元格的名称$B$1。以上各步骤的形式如图4所示。（5）输入完成后，点“确认”按钮，初值单元格B1中的值就是所求方程的根。因此，例题求出的内部收益率IRR=0.1596≈0.16。其结果如图5所示。根据计算出来的结果，此投资方案在经济上是可行的。 　　（二）“规划求解”在内部收益率计算时的应用 　　“规划求解”可以用来求解线性规划、非线性规划等规划问题，用Excel的规划求解功能，也可以求