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中国适老化住宅与养老建筑的研发实践 　　【摘 要】 近年来，随着我国老龄化趋势明显，老年群体多样化的需求增加，养老地产已经成为新兴产业，广受社会关注。在我国，养老地产还处于起步阶段，虽然在养老地产投资主体多元化、经营模式多样化等方面有一定的探索，但还存在着产业链不完整、老年住宅研发缺失，市场供求关系错位等较多问题。面对养老地产未来发展，本文分别从政府、投资商、设计商的视角，提出了建议与对策。 　　【关键词】 适老化住宅；养老建筑；应对措施 　　引言： 　　养老地产是一种老年住宅产品，通过将养老服务与适老住宅产品开发相结合，将适合老年群体的生活、服务方式嵌入到房地产的规划、开发、运营和服务的全流程，为老年人提供一种健康、舒适、便捷的生活状态。作为一种产业与服务形态，养老地产在美国、日本等西方发达国家已经相对较为成熟，设计理念、运营模式、盈利规划等都已步入正轨。我国养老地产还处于起步期，虽然有所尝试，但还面临不少问题，需要各参与主体共同努力，加快我国养老地产发展。 　　1、中国适老化住宅与养老建筑的现状 　　近十年来，伴随着老龄化进程加快以及老年群体日益增长的多层次需求，中国养老地产业也迎来了发展的春天，取得了一定的成效。主要有： 　　1.1开发主体日益增多 　　从开发主体来看，面对养老地产这片蓝海，越来越多的机构开始加入到养老地产的开发大军中。从开发主体看，开发商、保险公司、NGO是国内养老产业开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商很有可能会成为第四股力量。养老地产能够吸引社会主体广泛参与，充分吸纳社会资本，汇聚社会各界支持力量，对于促进行业快速发展有正面积极作用。 　　1.2运行模式逐渐完善 　　从运营模式来看，开始了对运营模式、盈利模式的有益探索，积累了运营经验。即使养老地产概念很热，如果没有成熟的盈利运营模式，可持续发展将成为一句空话，也难以调动社会各方参与的积极性。在我国正在操作的运营模式主要有两种：一是持有经营模式。通过销售会员卡以及诸多增值服务的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯正，其核心竞争力在于专业的服务，有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。此类项目土地属性一般为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地；二是销售模式。采取销售模式的通常是从市场招拍挂公开出让渠道获取的70年产权的商品房建设用地，往往借鉴常规住宅开发的经验进行运作，只不过在前期规划和策划阶段，将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，在销售阶段采用出售产权房方式，在整个社区形成居家养老的氛围[1]。 　　2、中国适老化住宅与养老建筑发展存在的主要问题 　　在取得一定成绩的同时，从实际来看，我国养老地产发展仍处在初级阶段，与发达国家相比还有不小的差距。主要体现在： 　　2.1完整产业链尚未形成 　　我国养老产业链尚未形成，资源整合进程缓慢，制约了养老地产发展。养老地产是一种复合型产品，作为养老产业的资源整合者，需要融合房地产开发、医疗保健、文体娱乐、生活服务等多种功能。但目前我国养老产业链条和产品体系不完整，资源分布零散，适老化产品供应不足，产业链亟需拓展和完善，没有形成良性运作的生态系统，特别是养老产业各参与主体各自为政，缺少行业整合者与精细化专业分工，客观上都对养老地产的专业化、规模化发展有影响。 　　2.2未形成全生命周期供应体系 　　房地产行业未形成全生命周期产品的供应体系，在养老住宅研发上存在短板。虽然有了一些养老住宅产品，但市场上缺乏针对家庭生命周期中的养老住宅产品系统性研究，欠缺养老住宅成熟的标准化体系与配套建设方案。有的养老住宅产品图有“养老”之名，而无“养老”之实，仅仅依靠养老概念买房。现有房地产项目也存在适老配套设施落后、适老管理和服务水平偏低等问题[2]。 　　2.3供应服务和市场需求存在错位 　　老住宅产品服务的供应与市场需求之间出现了明显的错位。对养老地产分类方法较多，总体来看，可以区分为居家养老、社区养老和机构养老三种。居家养老是在住宅设计和建设、改造时，把老年人的需求充分考虑进去，打造“适老型住宅”，同时在日常生活中提供各种上门养老服务；社区养老是指在社区中为老年人设置健康、娱乐、生活配套，如日间照料中心、老年活动中心、老年大学等；机构养老是指独立经营的养老机构，有完善的医疗、护理设施。 　　根据专业研究机构统计分析，从市场需求看，我国居家养老，社区养老和机构养老大致呈现90：7：3的比例关系。从统计数据来看，居家和社区养老应是养老模式的主流，但从目前主流开发商的开发模式来看，仍较多偏重于机构养老的试点。这就使得老年人的养老需求与市场供应出现了明显的错位，说明目前开发商对于市场脉搏的把握还不够准确，也易导致市场资源配置的不合理。