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取消限购对房地产市场交易影响比较分析 　　【摘 要】2014年之后，多地政府取消持续多年的房地产限购，然而市场反应不一：一部分城市房地产市场在短时间内成交量增多，出现了交易市场的“小阳春”;另外一些城市在限购令取消之后则没有达到预期的刺激楼市交易的效果。到底限购令的取消对房地产市场刺激是否有效，本文选取杭州和天津两座城市的房地产数据进行实证研究，以检验政策对房地产市场的影响，并为未来的房地产销售企业提供参考意见。 　　【关键词】房地产市场交易;杭州;天津 　　一、引言 　　 金融危机之后，为刺激市场，我国的货币政策和财政政策都较为宽松，房地产市场也一扫之前不景气的阴霾，逐步回暖，成交额甚至创出了历史新高。为了缓解楼市过热的趋势，政府采用了多种手段试图抑制房价过快的上涨，比如兴建保障性住房和提高商业贷款首付比例等。尽管抑制房地产市场的措施很多，但是房价居高不下的情况依然没有得到缓解，在这种情况下国务院在2010年颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，又被称为“新国十条”，由于里面提出政府可根据实际情况限制购买商品房的数量，“限购令”这个名字正式开始影响房地产市场。 　　 限购令颁布以后，北京等一共46个城市曾实行过限购政策。在严格的限制政策下，房地产市场过热的现象在短期内得到了缓解，楼市开始降温，可以说这一次的房价宏观调空得到了满意的结果。但是实行“限购令”这一强制的行政手段毕竟不是长久之计。为刺激房地产的交易，2014年之后多地政府开始宣布取消房地产限购，各地房产市场反映并不相同。一部分城市因为实行限购令市场持续低迷，这种情况下限购政策的骤然放开使房地产市场在短时间内成交量增多，出现了交易市场的“小阳春”;另外一些城市在限购令取消之后则没有达到预期的刺激楼市交易的效果。到底限购令取消对房地产市场刺激是否有效，本文选取杭州和天津两座城市的房地产数据进行实证研究，以检验政策对房地产市场的影响，并为未来的房地产销售企业提供参考意见。 　　二、文献综述 　　 许多学者从不同的角度对房产限购令取消提出了不同的看法，但是多从定性方面出发研究限购令取消的法律层次的原因以及应该今后对房地产业的政策，同时也有少数学者从经济学方面出发进行定量研究。丁杰利用干预模型研究北京在限购令实施后对房价的影响，王敏则基于长期动态均衡方面对限购和房产税进行研究，得到在投机盛行的区域且在短期内限购令的作用较明显;金虎斌采用双重差分模型对比全国38个城市在限购令实施后对房价的影响，认为限购有一定的负效应;张天舒从宏观调控政策研究，认为限购调节了房产市场供求关系;周钟学等从法律、法哲学的角度，讨论了限购令的合理性。对限购令的讨论虽然很多，但对该问题的关注大多停留在现象报道层面，只是指出了问题所在，并进行简单的数据收集和政策分析，原因分析不全面、不到位;其次，相关学术研究以纯粹的理论分析居多，缺乏详实的数据资料和全面的论证。因此很有必要通过实地调查掌握各城市房地产企业各方面的第一手数据和详实资料，同时更多的从企业方面对考证的真实收益进行分析，通过客观的数据资料来对限购令取消的效果进行分析。 　　三、实证分析 　　 为了进一步检验杭州和天津采取的取消限购措施是否达到预期的效果，本文采用配对样本的t检验对房价变化进行分析。其目的是通过检验收集到的取消限购的房价数据进行检验，如果房价发生了显著差异，则说明取消限购的措施对房价产生了明显的作用。本文采用的是两地取消限购前后12个月的房屋均价（见表一），同时为了消除房价本身的变化趋势，对数据进行了标准化处理，再利用SPSS 21.0 进行两配对样本检验。对杭州相关数据标准化后，平均值为0.3220，高于取消限购后房价的平均值-0.9638，说明取消限购的政策在杭州对房价有抑制作用。取消限购前后房价的相关系数为-0.654，说明数据存在微弱的负相关，可以认为限购前后房价之间几乎不存在相关关系。t统计量为5.809，显著性水平为0.000，表明取消限购前后房价的两组数据具有显著性差异。对天津相关数据标准化后，平均值为-0.5203，低于取消限购后房价的平均值0.2859。这说明取消限购的政策在杭州对房价有促进作用。取消限购前后房价的相关系数为-0.724，说明数据存在微弱的负相关，可以认为限购前后房价之间几乎不存在相关关系。t统计量为-3.273，显著性水平为0.005，表明取消限购前后房价的两组数据具有显著性差异。 　　 综上所述，取消限购的出台对于杭州的房价影响较大，存在微弱的抑制作用。而同一政策却对天津的房价具有明显的促进作用。 　　四、结论 　　 从spss模型分析可以得出，限购政策的取消对杭州房价具有微弱的抑制作用，我们认为主要原因有以下几点：第一，对于除北京、上海等少数城市外，因