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我国高房价问题博弈分析 　　摘 要 高房价已经在侵蚀改革和发展给消费者带来的利益,本文着重分析了与房价联系最紧密的的房地产商与政府、房地产企业之间、房地产企业与消费者等三个博弈,得出的结论是:地方政府的高税费这是形成高房价的根本原因;而房地产商通过提供综合质量较高的房屋来维持高房价;消费者由于处于劣势地位,不得不接受目前的高价格。 　　关键词 房地产商 政府 消费者 博弈 纳什均衡 　　中图分类号:F293文献标识码:A 　　 　　一、引言 　　在中国目前房地产市场上,一方面大量商品房、高档房闲置,占压资金影响房地产经营资金正常周转,资金占用利息上升,企业经营费用加大,而且资金还在不断流入;另一方面,居者有其屋不能实现,安居乐业成为一句空话。这种矛盾自然是高房价带来的结果。 　　这样的高房价可以给房地产商带来丰厚的利润,给地方政府带来大量税费收益以及GDP的高增长,进而带动整个国家经济的高速增长。但是这个增长的代价却是要消费者承受。本文将从在消费者利益的角度来出发,用博弈的知识来分析房价居高不下的原因。在这里选取了和消费者利益最密切相关的三个博弈来具体分析:房地产商与地方政府的博弈、房地产商之间的博弈、房地产商与消费者的博弈。 　　二、房地产商与地方政府的博弈 　　房地产在地方经济发展中占重要地位,但地方利益主体的身份,使得其对房地产发展势态的判断很大程度上不同于中央政府。地方部门的真实心态是怕冷不怕热,怕跌不怕涨。正是鉴于地方政府的这种态度,我们可以肯定房价是由房地产商和地方政府共同决定的。用Q表示房屋的销售总量(单位:平米),T为单位平米地方政府征收的税费,c为地方政府的单位平米征地成本,C房地产商的单位平米的建筑成本,P为房屋的单位售价。e为等量资本的社会平均利润。 　　地方政府在房地产开发中的利益函数可以表示为: 　　∏G=Q(T-c) 　　房地产商的可以表示为: 　　∏B=Q(P-T-C) 　　对于地方政府∏G0 就是有利可图的,即保证Tc; 　　对于房地产开发商∏Be同样是有利可图的,即TP-C-e/Q. 　　地方政府与房地产商的博弈是不完全信息的动态博弈。地方政府对单位税费有三种选择方案:T0很小可以理解为政府将地全部用于经济适用房的开发征收很低的税费;TS对房地产商征收比较低的税费;Th对房地产商征收比较高的税费。房地产商在观察到政府的选择后有两种方案:N拒绝开发;H开发索要高房价。双方的博弈见(图1): 　　根据以上的博弈树可以知道,政府G可以选择T0、TS和Th。如果选择T0博弈结束支付向量为(1,1);如果选择TS或Th,房地产商B选择N或H,但是B在作出自己的决策时并不知道G是选择了TS还是Th,但可以肯定T0没有被选择。这个博弈有两个纯战略纳什均衡:(T0,N)和(Th ,H)。((T0,N)之所以是纳什均衡是因为:给定G选择To, B的信息集没有到达;给定B选择N,T0是G的最优选择。)但是精炼的纳什均衡(T0,N)显然依赖一个不可置信的威胁:如果博弈进入房地产商B的信息集,H严格优于N,选择N不是惯序理性的;因此地方政府不应该相信房地产商会选择N。 　　子博弈的精炼均衡不可以排除(T0,N),我们可以使用精练贝叶斯均衡剔去(T0,N)。根据精练贝叶斯均衡,当博弈进入房地产商B的信息集时,房地产商B必须有一个地方政府G选择了TS或Th的概率分布。我们假定G选择TS和Th的概率分别为(1-p)和p 。房地产商B选择N的期望效用是0,选择H的期望效用是4p+2(1-p)=2+2p 。所以不管p取什么值,房地产商总会选择H。给定G知道B将选择H,G的最优选择是Th。但给定Th是G的最优选择战略,当B观测到G没有选择T0时,他知道G一定选择了Th,这样房地产商B 对政府选择的判断概率由开始的p(先验概率)修正为1(后验概率)。因此这个博弈的唯一的精炼贝叶斯均衡是(Th,H;p=1) 　　三、房地产企业之间的博弈 　　房地产企业之间的博弈表面上看应该是围绕价格进行的,但是房屋的价格是由房屋的综合质量决定的。即房子的质量、设计、品牌以及房子的所处位置如风景情况、交通便利情况、身份地位的象征等。所以我们的着手点就是综合质量的差异。 　　我们应用博弈的知识对博弈主体的支付函数进行分析。博弈主体是两个房地产开发商1、2,企业生产i的产品综合质量为Si (i=1,2)。产品的售价为Pi (i=1,2),单位生产成本为Ci (i=1,2),我们假设S1S2,C1C2 。由此可得消费者的效用函数为: 　　U= S-P 　　其中:是消费者对质量的偏好系数,它服从[ , ]上的均匀分布。 　　假设消费者对房子的内在、外在差异足够大且存在分离均衡。即低需求的消费者只购买质量为S1