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投资性房地产业务中公允价值应用及盈余管理 　　摘要：现行会计准则重新引入了公允价值，本文试图将公允价值的应用与盈余管理结合起来，研究投资性房地产业务使用公允价值计量下的盈余管理。 　　关键词：投资性房地产 公允价值 盈余管理 　　一、引言 　　20世纪90年代以来，随着我国证券市场的兴起与发展，股票市场作为市场经济的重要组成部分，已经渗透到社会政治、经济生活的各个方面。作为国民经济发展的晴雨表，证券市场对我国宏观经济和微观经济的影响越来越大，已经成为社会资源配置的重要渠道。资本市场发挥资源配置基础作用的主要依据是上市公司披露的会计信息，其中，盈余信息又处于核心地位。因此，上市公司报告的会计盈余是投资者、债权人、管理者等各利益相关者关注的焦点，也是连接投资者与上市公司的重要纽带。 　　2006年2月，财政部出台了新的会计准则，且从2007年1月1日开始在上市公司率先实施。相对于旧会计准则，现行会计准则最大的变化之一便是重新引入了公允价值。公允价值应用于金融工具、非货币性资产交换、债务重组、投资性房地产、股份支付等17项具体准则。 　　本文主要研究现行会计准则下投资性房地产业务中公允价值的应用及盈余管理，并根据研究，提出相应的政策建议。 　　二、投资性房地产业务中公允价值的应用 　　《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。”准则规定投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的，必须满足两个条件，一是房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上获得同类或类似房地产的交易价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 　　准则还规定，投资性房地产的计量方式不得随意变更，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在符合上述条件时可以改按公允价值模式进行后续计量，反之则不能。这一限制促使企业谨慎使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 　　上述规定分别从投资性房地产的后续计量、计量模式的变更、房地产用途改变等几个方面对公允价值在投资性房地产中的应用进行了规范。 　　三、投资性房地产业务盈余管理空间分析 　　（一）利用政策的可选择性进行盈余管理 　　企业会计准则规定，投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，并把计量模式的变更作为会计政策变更来处理。虽然准则对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有限制性条件，但两个条件都无法定量的衡量，需要专业人员的判断，一旦涉及判断，就会为企业的操纵留下一定的空间。当企业的财务状况好，不需要利用其他方式来增加企业利润时，可以选择采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，当企业的主营业务无法盈利，需要通过其他方式来掩盖亏损时，可能利用会计政策变更将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为采用公允价值模式。这样，一方面由于采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧进行摊销，也不需要计提减值准备，从而减少了当期的费用；另一方面，近几年来，房地产市场一派繁荣，价格不断上涨，因此改用公允价值计量模式后，不断上涨的价格以公允价值变动损益计入当期损益。在费用减少和利得增加的双重作用下，使原本亏损的局面转为盈利。此外，改用公允价值模式进行后续计量投资性房地产后，资产总额增加，负债没有变化，因此资产负债率降低，表面上企业的财务风险降低，从而在一定程度上提高了其融资能力。 　　（二）利用投资性房地产与非投资性房地产的相互转换进行盈余管理 　　改变用途时，自用房地产可以转换为投资性房地产，反之也可以。自用房地产采用成本模式计量，需要计提折旧或者摊销，企业根据需要，利用关联方交易将自用房地产出租给对方，从而转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。同上一种情况类似，转换为投资性房地产后，不但减少了当期费用，而且在房地产市场价格上升时，由于其公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，因此会增加企业利润。两种效果双重叠加将显著地增加当期利润。反之，为了隐瞒企业当期利润，或采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值下降严重，企业可以与关联方解除租赁协议，由投资性房地产转换为采用成本模式计量的自用房地产，恢复折旧的提取或价格的摊销，减少当期利润，或者因为投资性房地产的价格下降程度远大于计提的折旧或摊销，所以改用成本模式计量以防止当期利润严重下滑。 　　四、投资性房地产业务盈余管理案例分析 　　通过以上分析可知，投资性房地产业务中公司利用公允价值进行盈余管理的空间很多，本文以金融街控股股份有限公司为实例，具体分析实务中公司应用投资性房地产进