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构建我国统一不动产登记制度若干设想 　　 摘 要:不动产登记是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式,是各国物权立法中一项极为重要的内容。我国在此方面的规定并不健全,有必要对建立统一的物权登记制度。本文简要介绍了不动产登记制度的基本问题,探讨了完善我国不动产登记制度的方法与途径。 　　 　　不动产登记是物权变动的公示要件,是物权立法中一项重要的制度。我国目前有关不动产登记的规范零星地分散在一些法律、法规或规章中,缺乏系统性和整体性,影响人们对不动产登记的认识和重视,难以实现不动产登记在物权交易中的作用,也无法为不动产登记提供统一的司法保护。物权法已经制定出来,但是关于不动产登记机关与方法留给了未来的法律法规,且民法典的制定也正在进行中,为不动产登记制度的设立与完善提供了良好的契机。 　　 　　1.不动产登记的基本问题 　　 　　11不动产登记的涵义与性质 　　 不动产物权登记是指土地及其它定着物的所有权和他物权的取得、丧失与变更,依法定程序记载于有关机关管理的专门薄册上,它是不动产物权变动的公示形式。也可以说是经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事 　　实。[1]这种登记从国家对不动产管理的角度看是一种行政管理手段,是行政权力的运行。 　　12不动产登记的效力问题 　　 现代各国不动产登记制度,依据其内容效力等不同,主要分为三种模式。 　　 (一)契约登记制契约登记制。又称“登记对抗主义”,又称法国登记制。指经形式审查记载权利变动状态从而产生对抗效力的物权登记制度。目前,契约登记制为法国、日本、意大利以及南美一些国家所采用。契约登记制度有以下特点:一是采用登记对抗主义。不动产权利 的设立、变更和消灭未记载于不动产所在地的登记机关的不动产登记簿上,而是以当事人双方签订的契约生效,发生物权变动,但不得对抗第三人。如果当事人签订契约后再通过登记,该权利则具有对抗效力。但是,该登记只是对抗要件,而非生效要件,即物权的变动不以登记生效。二是采用形式审查主义,即完全依据当事人所提出的书面契约内容及手??予以审查,不过问权利实质性事项。三是登记无公信力,已经登记的权利事项,如因第三人主张权利时,仍应依实体法决定其权利归属。四是登记无强制作用,当事人是否申请登记采取自愿原则。五是以权利为登记簿的编成方式。因无强制登记的规定,所以不以不动产为标准,仅在契约上记载经过事实,并且不核发权利凭证。六是不动产权利以动态登记为主。不动产权利并不是以现在状态为主,而是以权利变动状态为登记的主要内容。 　　 (二)权利登记制。权利登记制又称“登记生效主义”或德国登记制指不动产物权的变动非经登记不得生效的登记制度。目前权利登记制度为德国、瑞士等国家所采用。权利登记制度有以下特点:一是采取登记生效主义。不动产权利的设立、变更和消灭,除当事人意思表示一致外,非经登记不得生效,故又称“登记要件主义 ”。二是采取实质审查主义,即在登记中除须审查登记收件是否完备外,还必须对于不动产物权变动的原因与事实是否相符,有无瑕疵等进行实质审查,经确定后方予登记。登记是就当事人的契约加以注记验证,并不另发书状。三是登记有公信力,即已经登记的不动产物权,具有确定的效力。一项物权,即使依实体法认定其登记原因不能成立或该项物权无效,应予撤销,但只要通过登记,登记簿上予以记载,仍然可确定其效力,并可以此对抗第三人。四是登记具有强制作用,即法律规定物权变动当事人必须到登记机关申请登记,否则,其权利不予确认。五是采取物的编成主义,即登记簿的编制,以不动产(土地和建筑物的编号)为准,依其登记先后而编成。六是不动产权利以静态登记为主,即登记不动产现在的状态。 　　 (三)托伦斯登记制。托伦斯登记制又称“登记发证制度”或“地券交付主义”。指经实质审查,用政府所发的凭证确认产权以便利物权移转的物权制度。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰以及中国台湾地区也采用这种制度。该制度在德国登记模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。托伦斯登记制有以下特点:一是初始登记不强制,但一经登记后便进入强制状态。托伦斯登记制度将不动产登记建立在土地登记基础上,政府不强制一切土地必须申请登记,但是任何土地一经申请第一次登记后,其权利的移转或变更,非经登记不发生效力。二是采取实质审查主义。登记机关对土地登记申请进行实质性审查,并可要求经公告程序后,方准予登记。三是登记具有公信力。权利一经登记,国家便提供保障,并且具有不可推翻的效力。四是颁发权利凭证,土地权利人持有权利证书,作为土地登记簿的副本。五是登记机关负有赔偿责任。土地经登记后,有不可推翻的公信力。如果因登记机关错误导致真实权利人受损害,权利人有权请求国家赔偿。六是