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浅谈有效控制房地产负债经营策略 　　摘要:文章对房地产企业的负债经营做了详尽的分析,提出了有效的风险防范机制。只有规避了诸多风险,企业才能健康发展。 　　关键词:房地产 负债经营 控制策略 　　 　　■一、房地产发展的背后 　　1.1 业内数据信息 　　据相关统计数据, 1998 年以来国内房地产市场迅速发展几乎完全是银行信贷支撑的结果, 无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款等, 都是通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中到了房地产业。尽管央行曾出台121 文件试图对银行信贷格局有所调整, 但实际结果却并不理想。2007 年房地产开发贷款余额占整个金融机构贷款余额的比重同比上升了22.30% ( 而2006 年为20.90% 、2005 年为16.03%、2004 年为18.20%、2003 年为21. 33%)。这不仅说明了央行的政策对房地产业的作用很弱, 而且说明了银行对房地产业信贷的迅速扩张。 　　2007年统计资料显示, 我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例, 2003-2007 年北京市房地产开发企业平均资产负债率为83.6%。 　　1.2 行业风险 　　房地产领域已经成为我国财富聚集最为迅速的领域, 说明其平均利润率已经远远超过其他领域, 而且不断出现大案要案。房地产开发企业负债经营的问题也凸显出来。由于房地产开发企业良莠不齐, 随着房地产市场竞争日益激烈, 监管力度不断加大, 开发贷款门槛提高, 房地产开发企业资金链条日趋紧张, 一旦资金链条断裂, 风险就会暴露。 　　同时, 由于房地产贷款所占比例较高, 在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下, 预计市场房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系, 导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。 　　■二、企业负债经营风险 　　2.1 企业风险与负债经营 　　企业风险是指企业作为一个社会经济主体,在存续期间面临的自然、政治、经济、文化等因素影响, 使实际情况与公司目标发生偏离的可能性。企业风险包括安全风险、经营风险、突发事件风险、社会责任风险、公司文化风险等方面。而公司是一个经济组织, 其目标主要是经济目标, 其面临的风险主要是经营风险, 经营风险反映在价值上就是财务风险。企业在各种财务活动中, 由于各种难以或无法预料、控制的因素作用, 使企业的实际财务成果与预计财务成果相背离, 因而有蒙受经济损失的机会或可能性, 即认为公司财务活动的组织和管理中的, 某一方面和某个环节发生了问题, 都可能促使这种风险转变为损失, 导致企业财务风险的出现。 　　负债经营是指企业通过银行贷款、发行债券、租赁和商业信用等方式筹集资金的一种经营方式, 具有所有权与经营权分离、偿债义务固定、负债经营的资金成本是时间的函数以及负债经营的收益与风险并存等特征。如果企业对负债的筹资规模、渠道和方式选择不合理, 对债务资金使用不当, 则会给企业带来负面影响, 甚至是毁灭性的灾难。 　　2.2 风险形成的内外因 　　2.2.1 风险形成的内因 　　负债规模的大小。一般情况下, 在期望资金利润率高于借入资金利息率时, 借入资金在全部资金中所占的比例越小, 企业自有资金收益率就越低, 自有资金收益率的标准差也越小, 从而企业的财务风险也越小。在期望资金利润率高于借入资金利息率的条件下, 负债比率越大, 自有资金收益率越高。反之在期望资金利润率低于借入资金利息率的条件下, 负债比率越大, 自有资金收益率越低。 　　负债利息的高低。当负债成本、负债规模一定时, 负债利息越高, 企业财务风险也越大。 　　筹资组合状况。筹资组合即短期资金与长期资金的比例。长期资金成本高, 缺少弹性,企业在借款期内, 即使有一段时间无需资金也要付息; 而短期资金却正好相反, 资金成本低,弹性好, 风险大。两者不同比例的组合会形成不同的风险程度。 　　预期现金流入量。即使企业盈利状况良好,若现金流入量不足, 也会导致资金短缺。因此,企业进行负债筹资时, 必须对未来偿付本息的现金流量有充分的估计, 防止较大财务风险的发生。 　　资产变现能力。资产变现能力也称资产的流动性。一般来说, 流动资产的获利能力较固定资产低。如果企业资产流动性较强, 企业获利能力就会下降, 到期不能偿还债务支付利息的风险就越高; 反之若资产的流动性较弱, 企业丧失现金偿付能力就越大。 　　2.2.2 风险形成的外因 　　经济发展状况。每一个国家和地区发展都存在着周期性的波动, 经济萧条时期较之繁荣时期, 负债经营的风险更大。 　　金融市场状况。企业筹资面临瞬息万变的金融市场, 利率、汇率的变动都会导致企业财务风险的产生。比