商业办公楼用房装修决策和设计阶段造价控制难点和对策分析.docVIP

商业办公楼用房装修决策和设计阶段造价控制难点和对策分析 　　摘要：根据前瞻网《2013-2017年中国商业地产行业开发与运营模式分析报告》数据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2012年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.4%和31.6%①（①注：据2013年2月22日国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报）。 　　关键词：造价控制 对策措施 　　引言：随着商业办公用房的蓬勃发展，社会各企事业单位、社会团体亦纷纷采取租赁或购买的方式取得办公地点。而商业办公用房无论是出租还是销售，通常均为无坯房②（②注：据盖洛普咨询有限公司2007年9月的《办公用房客户需求研究》报告，在北京地区，89%的被访公司采用的是租赁的形式，11%对办公用房拥有所有权；在购买/租赁办公用房时，72%的房屋是毛坯房，28%是精装修房。），对办公用房的装修就成了各单位一项非常大的投资支出。如何做好装修工程的造价控制工作，使有限的投资达到理想的效果，成为各投资者所关心的问题。装修工程的造价控制工作贯穿于项目的全过程，包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算阶段及运营阶段。国内外研究分析证明，各个阶段的工作对整个工程造价的影响分别为：投资决策阶段75%～95%；设计阶段35%～75%；施工阶段5%～35%；竣工结算阶段0～5%③（③注：摘自《招标采购专业务实》，主编：刘慧，中国计划出版社）。因此，决策阶段和设计阶段的造价控制工作，是全过程控制工作中的重中之重。本文试就对此两阶段的造价控制工作进行分析，提出其中的难点和可行的对策措施。 　　一、决策阶段造价控制难点及对策分析 　　决策阶段造价控制工作是整个工程造价控制的重点工作，是各阶段工作的源头，这一阶段所耗投资约占总投资额的0.5%～3%，但能有效提高项目的投资效益。因此，应引起投资决策者的高度重视。 　　难点1：办公场所选择决策 　　市场上可供选择的办公场所肯定不止一处，如何选择才能在满足使用功能的前提下，投资最少？ 　　对策1：进行多方案比较，运用??值工程理论，对各备选方案的功能和成本进行比较，选择价值最高的方案。价值工程的公式为： 　　V（价值）=F（功能）/C（成本） 　　对策2：积极参与开发商的招商工作。此法对于大面积或整幢租赁或购买的用房单位最为有效，可以在建筑设计阶段就提出对设计的要求，避免了日后需要进行拆改所造成的浪费。 　　难点2：投资额决策 　　投资额决策的正确与否，将直接影响整个工程造价控制工作的成败。要做到既不高估冒算，又不少算漏算，对投资者来说，是颇为头痛的事情。笔者经常遇到施工图预算完成后，结果超出投资者预期，需要修改图纸及预算，不但打乱了工程前期工作的进度计划，还可能导致设计单位和预算编制单位向建设单位提出索赔，造成直接的经济损失。出现这种情况的原因就是投资额决策失误或根本未进行决策。 　　对策：委托专业咨询公司编制投资估算并进行多方案比较决策。 　　之所以要委托专业咨询公司，是因为专业咨询公司通常都有相关类似项目的历史数据库和相应的工作经验，能为委托方的正确决策提供相关的数据支持，而这些通常又是委托单位所缺乏的。 　　总之，决策阶段主要解决好了选定场所和确定造价控制目标两大问题，就能使投资者对未来办公场所的功能配置、装修档次有一个初步的印象，也为后续的限额设计提供了基础资料。 　　二、设计阶段造价控制难点及对策分析 　　设计阶段通常分为初步设计（方案设计）和施工图设计两个阶段，大型复杂工程可能还有扩大初步设计阶段或曰技术设计阶段（在初步设计与施工图设计之间），对应的造价控制工作有初步设计阶段的概算编制与审查，扩大初步设计阶段的修正概算编制与审查及施工图设计阶段的预算编制与审查。设计阶段应切实推行限额设计原则，严格以投资估算控制初步设计概算或修正概算，以初步设计概算或修正概算控制施工图预算。但是，上述工作都做好了，结果也满足要求了，是否就意味着造价控制达到要求了呢？事实往往并非如此。 　　难点1：施工图设计满足使用功能要求吗？ 　　从笔者多年从事装饰工程现场监理工作的情况总结出，施工图未能满足使用功能要求是导致产生变更的主要因素，此类变更极易造成造价失控。究其原因，建设单位（或使用单位）的使用者们大都不懂看施工图（毕竟非工程技术人员，施工图对其来说无异于天书），仅靠有限的效果图，根本无法让其全面了解其使用要求是否在施工图中得到了充分满足。 　　对策：设计阶段引入工程咨询公司（实力较强的监理公司、造价咨询公司均能胜任），工程咨询公司能很好地起到建设单位（使用单位）与设计单位之间的桥梁作用。通过设计阶段的多次协调会，让工程咨