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西安房地产市场二十年发展回顾分析和展望 　　摘 要：西安房地产市场二十年发展经过了初创、调整、快速扩容几个阶段，房价虽有波动但总体呈现快速上涨态势。短期内，商品房价格、居民收入、经济增长等对住房需求产生影响，长期来看，人口流动、城镇化因素将对房地产市场发展起到决定性作用。近期西安市房地产市场虽有波动，但长期仍将保持稳定发展的趋势。 　　关键词：西安;房地产市场 　　中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（10）-0063-09 　　房地产业是经济增长的重要支柱，房价也是居民幸福感受的重要指标。西安，这个曾经的十三朝古都，在现代工业化城市化的浪潮中，林立起了数不清的高楼大厦。作为生活在这座城市的居民，你买房了吗？房价会涨吗？这都是人们经常挂在嘴边的话题。本文简单回顾西安房地产市场的发展历程，分析房地产市场发展的影响因素，并结合这些影响因素对未来西安房地产市场走向做出展望。 　　一、西安房地产市场发展历程回顾 　　中国房地产市场的发展历史，可以追溯到1992年。邓小平南巡讲话后，中国房地产开启了市场化进程，从住宅商品化到房改，从土地无偿划拨使用到土地挂牌出让，中国房地产市场形成了土地供给、房地产开发、商业地产、商品住宅及二手房交易等一整套市场配置，房地产业逐渐成为国民经济发展的重要支柱。国家有关房地产市场的制度规范也经历了从无到有、从零散到完整完善的过程，房地产市场调控随之纳入了国家宏观经济调控的政策工具箱。国家房地产政策的任何风吹草动，都牵动着人们的敏感神经，人们关心“长安居易”大大超过了关心“长安米贵”。 　　（一）西安房地产市场发展的几个阶段 　　西安房地产市场的发展大致经历了两个阶段，第一阶段是1992年至1999年的初创及调整上升时期，第二阶段是2000年至今的高速发展时期。 　　1992年至1999年，西安房地产业经历了一个从市场初步启动到调整上升的过程。在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟，而从1995年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从1995年到1999年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争逐步调整过渡到平稳成熟阶段。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律法规日益完善，物业管理逐步规范，西安房地产市场逐步走上良性、成熟的发展轨道。“八五”时期（1991-1995年），西安市房地产投资总额58.3亿元，累计竣工商品房屋面积237.7万平方米，其中住宅面积207.9万平方米;“九五”时期（1996-2000年），西安市房地产投资总额183.6亿元，累计竣工商品房屋面积1137.5万平方米，其中住宅面积1037.7万平方米。但总体来看，在这一时期，西安房地产业还属于初创和市场扩容期，房地产投资和住房消费的体量都不大，1991-2000年十年间累计竣工商品房屋面积仅相当于2006年一年的竣工商品房屋面积。 　　上世纪90年代末，国务院出台了深化城镇住房制度改革加快住房建设的系列政策措施，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。由此开始，中国房地产业步入了高速发展的快车道。与此同时， 2000 年起，中央开始实施西部大开发战略。受此双重政策利好影响，西安城市化进程快速推进，市场环境持续改良，房地产业步入了快速发展期。人们对住房商品化从初步认知到逐渐接受适应，再到住房消费大幅增长，市场投资投机需求大量出现。这一时期，市场发展虽经历波折，但总体规模快速增长的趋势未有改变。时至今日，和世纪初相比，房地产市场化的广度和深度都发生了深刻的根本性的变化，房地产投资成为全社会固定资产投资最主要的构成部分，房地产业成为西安市经济发展的支柱产业之一（图1、图2）。 　　数据显示，2014年西安市房地产投资总额是2000年的33倍，房地产投资占全社会固定资产投资比重从2000年的22.5%到近几年基本稳定在30%左右，房地产投资总额与GDP之比，由2000年的7.6%逐年上升到2014年的32.2%，房地产业已成为经济增长的重要支撑。 　　房地产业的发展也为地方财政做出了巨大贡献，房地产业相关税收成为地方重要税源。从2014年全国房地产业相关税收情况看，房地产营业税5627亿元，房地产企业所得税1184亿元，契税3986亿元，土地增值税3914亿元，耕地占用税2059亿元，城镇土地使用税1993亿元，6项税收合计18763亿元，占全国地方税收收入59140亿元的31.73%。尤其是土地出让金收入在地方财政收入中占比