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高房价和低空置率经济学分析 　　摘要：2003年中国房地产快速发展的一年，中国很多大中城市出现了高房价与低空置率并存的现象。本文指出：供给受到限制和缺乏市场竞争是房价过高的主要原因，大量隐性收入和外来资金支撑了高房价，厂商的炒买行为也加剧了房价的上涨，降低了空置率。 　　关键词：供给价格弹性；需求价格弹性；炒买；空置率 　　 　　1 引 言 　　 　　2003年是中国经济持续高速增长的一年(GDP增长7%)，也是中国房地产业大发展的一年。同时一些问题开始突现：房屋空置率变大；房地产融资风险变大，不良贷款和恶性贷款回潮；部分地区房价过高，抑制了当地居民的其它正常消费。 　　不少人认为中国目前的房地产发展太快、泡沫不少，降温之说不断响起。我个人认为恰恰相反。对比世界经济发展的历史，一个国家处于经济飞跃发展阶段，房地产业总是超前发展，进而带动整个宏观经济的腾飞。在经济发达的国家或地区，房地产业在GDP中的比重一般都占10%― 20%左右，而我国房地产业只占GDP的5%左右；其次，日本战后城市化起飞从36%(我国目前水平)至50%(小康水平)只用了7年，以我们目前的发展速度至少要10年以上才能实现；再次，很多城市的老、旧城区面积很大，需要更新、扩建的房屋设施非常多，房地产的发展空间非常广阔；最后，目前中国城镇居民平均收入已达到800-1000美金，正是房地产业超速发展的阶段，房地产的发展能够通过产业前后关联作用有效带动国民经济的进一步增长。 　　和全国其他大中城市相似：南京的房地产市场发展速度也很快，同时又有其本身很大的特殊性――高房价与低空置率并存。下面以南京房地产市场为案例来具体分析中国房地产业的发展状况。 　　 　　2 供求失衡导致高房价 　　 　　随着商品房价格的逐步攀升，房地产业持续升温，新厂商会不断进入。然而，目前土地供给受到限制，政府对土地产权出让开始进行公开竞价，使厂房获得土地成本变高，总的供给并没有明显提高。 　　见图1:在最初阶段，共有若干数量的房地产厂商，其处于总产出为Y0，价格P0的平衡状态，由于房地产业的暴利所吸引，更多厂商进入或原有厂商追加投资，变成价格P1产业为Y2的新的平衡状态，然而由于政府对土地供给的限制，总产出可能只增加到Y1，远小于Y2.而价格由于刚性，仍然维持在P1的较高水平。实际的总供给曲线由S0(OAB)变成S1(OAC)，供给的价格弹性（price elasticity of supply）变的更小,远小于1。价格的上涨远超过产出的增加，市场供求关系因此失衡。而价格的上涨，激发了更多厂商进入该行业的积极性，供给的价格弹性会变的更小，价格将继续上涨。 　　与商品房供给的有限性相对应，目前市场化水平还不是很高的南京对商品房的需求可以说是无限大的。2002年，南京市房地产市场商品房销售成交面积210.62万m2，按平均每套房子面积为100m2、一户3口人计算，购房人口只占南京市常住人口750万的0.8%。2003年南京房地产继续升温。目前南京每年有约有5-10万外地人留住，对商品房的需求极大。同时还有相当的市民再次购房的欲望也非常强烈，一起构成了几乎无穷大的需求量。对于绝大多数的意愿购买者来说，商品房是一种生活必须品，其需求的价格弹性（price elasticity of demand）在高价格很小，在低价格时变的很大。简言之，随着房价的上升，市场对商品房的需求递减很有限。 　　 　　如图2所示，D0为南京市房地产需求曲线在A点时价格为P0，需求为Y0，这时供求平衡，供求曲线的供给部分如上图S0形状。由于南京市民收入逐年稳定增加（平均每年提高10%左右），正常情况下，需求曲线将变为D1。（注：在这里假定，商品房的销售只受到价格的影响，不考虑银行利率、物价、其他心理预期等因素对商品房需求的影响。）此时在P0价格时总需求变成Y1，明显变大。由于供给需求的相互作用，最终会在价格P1、需求Y2 的B点获得均衡。和原均衡点A相比，B价格有所上升，产出量也变大。 　　然而，由于实际供供给曲线不是S0而是S1，如上所述，情况就完全不一样了。供给受到非经济因素的限制，供给曲线变成S1 ，供给价格弹性变得很小，最终的均衡点变成了C点，价格为P2，产出为Y3，和B点相比，价格更高产量却更小。相对收入的增加，房价总是以更快的速度提高。反正现在在南京是“有房不愁卖，就愁没房盖”。有多大的供给，就会有多大的需求！ 　　 　　3 高房价与低置率 　　 　　南京目前工资收入水平在全国大中城市里排不上前20名，商品房的价格却赫然名列第四，2001年是3579.2元/m2 ,2002年城区房价普遍超过4000元/m2 。到了2003年，主城区已经没有5000元/m2以下的房子了，20