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美国住房反按揭贷款的经验借鉴及启示 　　【摘要】在住房反按揭贷款中，老年人将自有房产抵押给金融机构，在约定时期内，贷款机构定期向申请人发放日常养老的贷款。一旦借款人亡故，贷款机构则用房产来偿还所欠的利息和本金。我国人口正日益老龄化，但由于我国的经济不发达，社会养老仍存在覆盖面小、养老保障水平低、社保基金缺口大等问题，难以满足我国老年人养老的实际需要。住房反按揭贷款无疑可以成为一种理性的选择。本文介绍了美国住房反按揭贷款发展的概况，提出我国可以借鉴美国经验，推动我国商业银行发展住房反按揭贷款业务。 　　【关键词】反按揭贷款 商业银行 抵押 房地产 社会保障 　　一、住房反按揭贷款在美国的发展 　　住房反按揭贷款是一种新型的金融工具，在住房反按揭贷款中，老年人将自有房产抵押给银行等金融机构，在约定时期内，银行等金融机构作为贷款人定期向申请人发放日常养老的贷款。一旦借款人亡故，银行等金融机构则用房产来偿还所欠的利息和本金。在国外，住房反按揭贷款是以房养老运行最佳的模式。住房反按揭贷款最早起源于荷兰，而发展最完善、最成熟的国家则是美国。美国最早的住房反按揭贷款合同出现在1961年，美国早期的住房反按揭贷款一般由小银行和地方政府共同发起并承办。地方政府往往为维护自己的利益，规定住房反按揭贷款只能用于申请人缴纳财产税和房屋修缮。80年代后住房反按揭贷款在美国迅速发展。1981年美国成立NCHEC（The National Center for Home Equity Conversion），主要职责是向老年人推广反按揭贷款产品。1987年美国国会设立房屋转换按揭贷款（HECM）保险示范项目，由美国联邦住房管理局（FHA）承担反按揭贷款的公共保险。FHA通过向批准认可的金融机构发放的房屋转换按揭贷款提供担保，消除了潜在的贷款风险。1989年房利美开始购买所有合格的房屋转换按揭贷款，形成了反按揭贷款的二级流通交易市场。目前美国有上百家金融机构提供住房反按揭贷款，还有一些政府机构和非盈利组织也提供类似的免费咨询服务。1995年房利美推出了自己设计的住房反按揭贷款产品HomeKeeper，进一步促进反按揭贷款行业的发展。Homekeeper产品在首次推出后就受到美国老年消费者的欢迎。到了上世纪九十年代，美国一些大金融机构改进住房反按揭贷款的产品设计，同时通过兼并联合，重塑了反按揭贷款行业的市场结构。美国ULLICO公司在1996年成立新部门，通过重新设计原有的反按揭贷款产品细分投资者。1999年隶属于莱曼兄弟的老年人财务自由基金公司兼并了Transamerica Home First，同年8月莱曼兄弟把从老年人财务自由基金公司购买的反按揭贷款资产进行证券化，并由Standard Poor对该项资产组合进行信用评级。2000年美国反按揭贷款行业进一步整合，老年人财务自由基金公司与莱曼兄弟的一个部门合并，又并购了Unity Mortgage Corporation的反按揭贷款业务。2001年老年人财务自由基金公司购买了Senior Homeowners Financial Service的反按揭贷款批发业务。目前，美国的反按揭贷款市场发展最为成熟完善，其反按揭贷款市场的运行机制被其他国家纷纷效仿[1]。 　　二、美国主要反按揭贷款产品 　　美国住房反按揭贷款产品主要有五种。除了由政府机构和及其支持的公共公司设计的两种产品以外，由一家私营贷款机构提供的三种产品也广受欢迎。 　　（一）房屋转换按揭贷款（HECM） 　　房屋转换按揭贷款是一种国会授权的反按揭贷款产品，相关的运行接受国会的监督。房屋转换按揭贷款保险项目得到政府支持。其中美国住房与城市发展部主要负责相关保险产品的设计与改进；联邦住房管理局负责授权贷款机构、收取和管理反按揭贷款保险金，同时保证反按揭贷款的回收额多于抵押房产价值，负责贷款因无法回收而受损的赔偿。房屋转换按揭贷款的实际提供者主要是一些私营金融机构，但这些金融机构把所有发放的反按揭贷款全部出售给房利美。房利美是房屋转换按揭贷款二级市场唯一购买者，同时负责制订项目相关的原则与标准。房屋转换按揭贷款的领取方式比较灵活，是美国反按揭贷款市场上交易规模最大的产品，占反按揭贷款市场90%以上。老年人只要年龄超过62岁，同时拥有独立产权的住房，就可以申请这一贷款项目。 　　（二）住房持有者贷款 　　住房持有者贷款在反按揭贷款市场上的交易额仅次于房屋转换按揭贷款。它由房利美设计并发行的一种反按揭贷款产品，与房屋转换按揭贷款类似，但是贷款领取方式较少。由于住房持有者贷款不受房屋转换按揭贷款借款最大数额的限制，高档住宅持有者申请住房持有者贷款可借到更高的资金金额。在住房持有者贷款项目中，借款人在房产升值时可以享受房产增值带来的部分好处。对于同时符