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我国保险资金投资境外不动产风险防控剖析 　　【摘 要】自2012年10月保监会公布了保险资金可以投资境外的新政后，中国平安于2013年5月买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼，正式拉开了保险资金投资境外不动产的帷幕。境外投资对保险公司而言，既是机遇，又是一个全新的挑战，在投资国内不动产的经验尚浅的情况下，保险公司应做好充分的准备，全面认识投资境外不动产面临的风险.本文将分析保险资金投资境外不动产的风险要素，为保险资金的运用提供建议。 　　【关键词】保险资金；投资新政；境外不动产；风险管控 　　一、保险资金投资境外不动产的机遇与挑战 　　近年来国内不动产价格不断上涨，国内不动产投资成本陡增，而国外发达国家在前几年受金融危机影响，境外不动产价格出现明显下跌，且发达国家的成熟物业的收益稳定，将保险资金投资境外不动产是一个不错的选择。较多保险公司已经对境外多个国家和地区进行了实地考察，都有了境外不动产投资的计划。保险资金投资不动产，投资额数量大，周期长，通常情况下盈利性和安全性较有保障，符合寿险保单的久期匹配和寿险资金追求长期、价值、稳健投资的要求。 　　然而，我国保险业将保险资金投资于不动产领域，在行业内出现的时间不长，自身经验的积累还很少，在海外环境下，我国保险企业难以像在国内经营时享有的一些政策保护，所有风险将由企业自身承担，企业既要面对外来监管的压力，又必须注意内部经营各方面的自我监管。因此在考虑投资境外的不动产前，无论是监管机构还是保险公司都应该注意风险的防控。 　　二、保险资金投资境外不动产的风险分析 　　（一）国际经营风险 　　保险资金投资于境外不动产，面临对别国投资环境不熟悉、认识不全面和国际经营环境和条件变化给保险企业带来影响或损失。以购入境外成熟物业的方式投资不动产，无论是标的物的选择、交易金额谈判还是租赁客户的确定，远不如在国内那么便利和透明。在项目经营过程中也可能面临诸多风险。如今年中国平安购入英国劳合社大楼，投资回收期长达十年左右，需要承受长时间的资金压力，其次租金的高低主要依据东道国的房产增量和存量来决定，且未来市场指向性和预测性不高，当市场出现较大波动，房价大幅上涨，固定的租金就会导致损失，且不动产投资往往资金密集，若实际经营过程中出现失误，损失必将是巨大的，对保险公司的稳健经营造成负面的影响。 　　（二）国际市场风险 　　1.市场供求风险 　　不动产的价值受供求影响的幅度远比其他商品大得多，因此，不动产的投资者和经营者所承担的市场供求风险比其他市场要大。在东道国经济上涨、房价上升时期，整个产业链的投资和需求均呈现出旺盛状态，社会对不动产商品的需求量通常相应增大，由于上涨预期的存在，整体市场风险不明显；一旦经济疲软或金融危机时期，房地产作为生产场所而产生的需求会相应减小，不动产租赁合同可能中止，不动产价格会实际下跌或者出现下跌预期，由于杠杆作用，风险被放大，不动产行业的参与者均可能遭受实际损失。 　　2.境外资产汇兑风险 　　在境外投资不动产，汇率的变动会引起投资收益的变化。在整个境外投资过程有两次货币兑换，首先要将本国货币兑换成东道国货币进行不动产的投资；当获得投资收益之后，需要将所得收益兑换成本国货币。假设人民币对东道国货币的汇率升值，获取外币投资收益之后只能兑换到更少的人民币，境外投资的收益因此受损。由于人民币汇率一直处于升值趋势，境外投资面临的汇兑风险越来越突出。再则各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求平衡等各种因素都会影响到汇率的变动，因此，保险公司在进行境外不动产投资时，要高度关注和防范汇率变动所带来的投资收益减少的风险。 　　3.利率风险 　　保险资金投资境外不动产过程中面临的利率风险，应视不动产的具体投资方式和资金来源而有所不同。以物权方式投资的，保险公司投入的资金若有部分是向东道国银行或其他机构借入，市场利率上升则借款的利率也会上升，进而直接影响到投资成本的增加；如果投入不动产的资金全部是自有资金，过后靠收取固定收益收回成本的，虽不涉及借款利率问题，但是国际货币市场的利率变动将影响到收益的再投资。如果保险资金以不动产债券、股票以及其他与不动产相关的有价证券，当国际货币市场利率上升，投资收益下降，长期资产将面临缩水的后果。 　　（三）市场流动性风险 　　不动产行业的经营具有前期资金需求投入大、后期投资回收期长的特点，这就降低了投资资金的变现能力，面临较大的流动性风险。倘若保险公司在短期内面临大规模资金需求，将很难在短时间内将不动产投资变现，或者需要折价变现，从而使保险企业遭受较大的投资损失。而保险资金投资于境外不动产，流动性的风险会比在国内更严重，不动产变现的渠道、交易对手的寻找、信息搜集等均不如在国内那么便利和熟悉，当面对突发事件或意外