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土地收购储备的目的及实施过程中的问题探讨 　　摘要：土地收购储备制度是城市土地使用制度改革的一种创新，随着土地收购储备制度在我国的建立，各地纷纷成立了土地储备机构，开展土地储备工作，目前已取得明显效果，截至2009年底，全国共建立土地储备机构2420个。为更好地做好土地储备工作，本文对土地储备的目的进行了阐述，并对其存在的问题进行探讨。 　　关键词：土地储备；目的；制度实施；问题 　　中图分类号：F301　文献标识码：A　文章编号：1001－828X(2011)07－0258－01 　　 　　目前我国实行土地储备制度大致流程就是政府使用强制性的行政手段或者采取谈判形式通过收回、收购、置换、征收、转制等方式将存量土地或农用地从分散的土地使用者手中集中起来，经过前期开发整理达到“三通一平”或者“七通一平”的建设条件后进人政府土地储备库。 　　 　　一、实施土地储备的目的 　　 　　在我国，城市土地储备机制的建立是城市政府为培育和规范土地市场，盘活企业等存量土地资产，促进存量土地及新增国有建设用地进入市场，优化土地资源配置，理顺政府与企业等之间土地收益分配，有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题等而主动进行制度创新的产物，是政府加强垄断城市土地供应新的政策工具，是政府调控城市土地市场、优化配置城市土地和保证国有土地资产保值增值的重要机制，我国实行土地储备制度的目的主要体现在以下几个方面： 　　 　　(一)实施土地供给总量控制，促进土地市场供需平衡 　　从新中国成立以后的相当长的一段时间里，我国一直实行的是土地供应的双轨制，出让与划拨并存，协议出让与公开出让并存，土地审批权限下放，结果导致的是土地的多头供应及土地市场的极度混乱，土地使用审批程序非常不规范，全国与土地审批相关的违法行为屡禁不止并且有逐年上升的趋势，为此，国务院在1992年11月下发了《关于发展房地产业若干问题的通知》，强调在深化土地使用制度改革的同时，加强出让土地使用权的集中统一管理，并要求各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性，同时提高土地的供应效率。 　　 　　(二)盘活存量土地资源，努力消化闲置土地 　　我国的土地资源极其缺乏而需求却非常巨大，因此努力完善土地供应制度、增强土地的有效开发利用是一件利国利民的大事，但是目前我国存在着极其严重的浪费土地资源的现象，诸如开发商囤地静待升值、炒卖地皮、或者为了规避相关法规的制裁而只开挖基坑却不进行后续建设等。在去年八月举行的“房地产用地专项整治工作新闻通气会”上，国土资源部土地利用管理司有关负责人表示，通过清理，截至5月底，全国闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩，且“政府原因”比例大、查处难、结案率低等问题日益突出。这可能还是个保守的数据，仅按照这个数据来算，目前全国闲置的土地就比三个澳门土地面积还多。因此对于我国来说要解决目前的土地短缺问题最重要的并不是增加土地供应量，而是提高市场存量土地的利用效率。 　　 　　(三)积极探索土地出让方式，确保城市土地保值增值 　　我国长期以来实行的土地“无偿、无期限、无流动”的供给制度严重阻碍了土地市场的健康发展，土地的无偿划拨及流转的不规范性使得大量的国有资产流失，政府并未从作为土地所有者的身份中获益，土地储备制度的建立增加了政府可供应土地的数量及定价的能力，通过有偿出让的方式还原了土地资源的市场价值，增加了政府的财政收入。 　　 　　二、城市土地储备制度实施中存在的问题 　　 　　虽然土地储备制度一建立，就已经在全国大小城市得到推广，并且取得了阶段性成果。但是，在许多城市一哄而上实施土地储备的过程中，也出现了一些比较突出的问题。 　　 　　(一)土地收购中的寻租问题 　　近些年来随着我国经济建设的步伐逐渐加快，建设用地短缺的问题也越来越突出，其直接后果就是地价的不断上涨，因此作为土地收购储备的具体执行者的各级地方政府很容易在处理土地资源的可持续利用与当前的土地收益之间的关系时出现短视行为，为了本届政府的考核政绩及土地收益，当届政府可能会最大量征用土地，出现“寅吃卯粮”的现象，这样，作为本届政府和下一届政府之间实际上可能存在着用地利益冲突的问题，即“一个城市的可征地范围并不是可以无限制扩张的，本届政府征收过多的土地，则下一届以至以后各届的土地征收都会受到影响，进而在地方政府土地收益关系中，在地方政府财政收入方面都会存在不同程度的影响。”寻租问题不仅仅表现在地方政府各届执政者之间，同样表现在政府和农村集体之间。已成为我国土地供应制度改革中出现的重要问题。 　　 　　(二)土地收购价格内涵不明确 　　在城市土地收购储备制度的各环节中，收购或征收价格的确定是一个非常敏感的问题，因为收购价格牵涉着政府和被收购方之间