论被拆迁人在拆迁过程中权利行使.docVIP

论被拆迁人在拆迁过程中权利行使 　　在我国房地产业蓬勃发展的今天,房屋拆迁已是很多人必然要面对的问题。笔者作为房地产专业律师,谈谈拆迁实务中应被拆迁人享有哪些权利以及如何行使。 　　 　　一、审查拆迁人的资质 　　 　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定:“拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位。”也就是说,首先,要看拆迁单位是否具有企业法人营业执照和房地产开发建设资质证书;其次,要看拆迁单位是否取得了拆迁许可证。 　　实务中要注意以下问题: 　　1.拆迁人是否符合取得拆迁许可证的条件,即:①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有土地使用权批准文件;④城市规划行政部门确定的拆迁范围;⑤拆迁管理部门指定的金融机构出具的拆迁补偿金到位的证明。如果拆迁人不符合条件即取得拆迁许可证,被拆迁人可以提起行政诉讼,撤销拆迁许可证。 　　2.如果拆迁人未有开发资质,或未取得拆迁许可证,但已经实际进行了拆迁应如何处理。笔者认为,根据我国司法实务原则,只要在诉前取得开发资质或取得拆迁许可证,则其实施的拆迁行为应为合法有效。如果诉讼前未能取得开发资质或拆迁许可证,则其拆迁行为应认定为无效。 　　 　　二、对拆迁许可证内容的审查 　　 　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条规定:“房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时以房屋拆迁公告的形式予以公布。公告内容为:①拆迁许可证中载明的拆迁人;②拆迁范围;③拆迁期限等。” 　　在实践中一般不会在拆迁公告上出现问题,如果房屋拆迁管理部门没有进行公告,或者公告内容不够全面,应当进行公告或者补充公告,一般不能因未公告而确认拆迁无效。 　　 　　三、对拆迁估价的审查 　　 　　拆迁人取得拆迁许可证并公告后,应当委托有拆迁估价资格的部门对被拆迁的房屋进行估价。笔者个人将其大致分为四个方面进行掌握: 　　1.拆迁估价使用的方法。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第16条规定“拆迁估价一般采用市场比较法,不具备采用市场比较条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格不包含:搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋的停产停业损失、室内自行装修的补偿金。” 　　2.对被拆迁房屋性质和面积的确认。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条规定:“对被拆迁房屋性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认;对被拆迁房屋面积不能协商一致的,应当向有资格的鉴定部门申请鉴定。” 　　3.拆迁估价的操作。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第14条规定:“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。”该意见第15条规定:“拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。” 　　4.拆迁估价结论的送达。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定:“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应向被拆迁人转交分户估价报告。” 　　如果拆迁估价部门未按照上述规范对被拆迁的房屋进行估价,根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定:“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。”该意见第20条规定:“拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。”该意见第21条规定:“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具