2019年房地产行业市场展望：传统周期延续，还是长效机制破局.docxVIP

目录 HYPERLINK \l _bookmark0 城市化推进、居民收入持续提升，房地产市场空间仍然巨大 7 HYPERLINK \l _bookmark4 政策：由“控”转“稳”，因城施策，优化短期调控完善长效机制 9 HYPERLINK \l _bookmark5 以史为鉴：近三轮周期的政策底对比 9 HYPERLINK \l _bookmark6 三轮小周期中，当前和 2012 年初、2014 年初相似 9 HYPERLINK \l _bookmark9 政策周期历史规律：经济增长、地方财政和房地产市场风险的平衡 9 HYPERLINK \l _bookmark19 政策预判：“控房价”转向“稳房价”，长效机制破局 13 HYPERLINK \l _bookmark23 “稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍是重要政策目标 14 HYPERLINK \l _bookmark29 发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境 16 HYPERLINK \l _bookmark40 地方因城施策有更多自主权 18 HYPERLINK \l _bookmark46 短期调控升级为长效机制 21 HYPERLINK \l _bookmark49 2010 年以来 3 轮政策周期回顾和调控现状 22 HYPERLINK \l _bookmark51 2.3.1 2010-2012，从严调控到宽货币。 23 HYPERLINK \l _bookmark54 2.3.2 2013-2016 年初：从调控升级到去库存 24 HYPERLINK \l _bookmark57 2.3.3 2016 年“930”至今：调控因城施策，建立长效机制 25 HYPERLINK \l _bookmark61 强者恒强，房地产行业集中度将继续提升 27 HYPERLINK \l _bookmark62 2016 年起大型房企市占率加速提升 27 HYPERLINK \l _bookmark66 行业集中度为何从 2016 年持续加速提升？ 28 HYPERLINK \l _bookmark67 拿地门槛提高，利好资金雄厚的龙头房企 28 HYPERLINK \l _bookmark70 区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强 30 HYPERLINK \l _bookmark71 融资收紧，利好大型房企 30 HYPERLINK \l _bookmark74 大房企周转快、品牌溢价高、成本控制能力强 31 HYPERLINK \l _bookmark78 强者恒强，未来行业集中度将继续提升 32 HYPERLINK \l _bookmark79 对比国际，我国龙头市占率还有提升空间 32 HYPERLINK \l _bookmark83 土地集中度加速提升，推高未来销售集中度 33 HYPERLINK \l _bookmark85 销售：去库存红利消退，2019 年销售面积增速预计-5.4% 34 HYPERLINK \l _bookmark86 4.1 2019 年销售面积增速预计-5.4% 34 HYPERLINK \l _bookmark88 4.1.1 总量回落，区域分化：一线 6.4%、二线-3.2%、三四线-6.9% 34 HYPERLINK \l _bookmark91 销售回落因素：去库存红利消退、棚改货币化数量减少 35 HYPERLINK \l _bookmark95 销售支撑因素：房贷利率下降、三个“1 亿人” 38 HYPERLINK \l _bookmark99 本轮房地产行情特征 39 HYPERLINK \l _bookmark100 房价上涨出现显著的区域轮动特征 39 HYPERLINK \l _bookmark104 去库存与控房价并行，因城施策下全国周期拉长 41 HYPERLINK \l _bookmark108 本轮地产景气周期受益于三大红利 42 HYPERLINK \l _bookmark109 去库存红利 42 HYPERLINK \l _bookmark115 户籍人口城镇化加速红利 44 HYPERLINK \l _bookmark119 住房消费升级红利 45 HYPERLINK \l _bookmark122 投资：增速显著下行，2019 年开发投资增速预计 4-5% 46 HYPERLINK \l _bookmark123 5.1 2019 年开发投资增速预计 4-5% 46 HYPERLINK \l _bookmark125 地区结构法：三四线投资下行大于一二线 46 HYPERLIN