许昌空港新城突破式营销报告.docxVIP

全国视野 本土智慧 精工地产为中原楼市注入专业力量 XuChang KongGang Brand Design Proposal 「新都会崛起运动」 ——空港新城突破式营销报告—— 报告思考路线 一，明确整盘目标 二，界定项目核心属性 三，整盘发展战略 四，首期面临核心问题 五、首期营销执行攻略 第一部分： 项目整盘目标 一、项目整盘目标 1、超越市场的销售目标 ?10-15万㎡/年持续销售流量要求 ?取得较高的整体收益要求 2、完成可以传承的企业品牌积累 ?为企业积淀品牌 ?为多城市连锁开发积累操作模式 高流量+高品牌=全明星项目 一、项目整盘目标 整盘目标解读： 项目超大体量，现金流满足是第一位的 保障销量基础上，实现溢价与品牌积累 一、项目整盘目标 目标下的问题： 核心问题二： 项目超大体量，实现持续热销，庞大 客群从哪里来？ 核心问题一： 新企业+第一个项目+（新区边缘） 期房+10万平米/年持续销量 许昌市场 没有先例！  历年许昌市场销量图 （消化稳定型市场 ） 拟合出回归曲线方程Y=19.75X+69.44，计算可得出许昌市未来三年的商品房销售量为： 2010年：168万平方米；2011年：188万平方米；2012年：208万平方米 第二部分： 解决起点——项目属性界定 认知项目 二、项目属性界定 大 都 空 会 港 进 新 程 焦 城 点 上 的  外部利好：中原城市群副中心+空港、高铁交通枢纽+ 高规格城市政务新区+规划中高端产业带上大盘 1、高铁、空港交通枢纽新城： 石武高铁+京珠高速+机场航站楼+许昌东客站 ——交通革新下人群聚集、产业升级活力区 2、许昌长葛一体化产业新城： 中原城市群副中心+许昌长葛推进区起点+温州产业园+中原电气谷 ——城市发展焦点上的变局新区 3、许昌政务区新城： 森林城市+三国之乡——休闲游览名片新城 推 动 空 大 港 都 新 会 城 进 程 的  二、项目属性界定 城市/新区/综合体大盘—— 国际团队+新都会理念+超大规模+多重资源+自我完善的 （融居住、办公、购物、休闲、教育、交通换乘于一体） 国际一线全景生活的综合新城 具备领导型项目基因—— 超大规模+创新洋房品类+民航雄厚资本+高素质专业团队 国际花园居住模式与创新时尚的都会生活 二、项目属性界定 空港新城——一个受益于城市快速发展，承载城市产业聚集利益的综合体新城 空港新城——一个构建在高铁、空港交通枢纽经济圈上的综合体新城 空港新城——一个拥有政务资源及生态居住资源的双优综合体新城空港新城——150万平米，超越城市级别的恢宏巨作 高铁 政务 新城 二、项目属性界定 项目整体定位 ?城市：具备外向吸纳力+规划中中原城市群副中心 ?板块：高规格都会进程上多重产业、发展利好 ?项目：国际新都会理念下新城综合体实践 中原城市群 两小时经济圈 许昌新城榜样示范区 项目站在城市发展高度，承接高铁枢纽经济辐射，担负大许昌名片物业的历史使命；从一开始进入无竞争领袖地位 卓越价值，为项目成为领袖大盘 提供理论可能； THEN， 如何将理论可能变为销量现实？ 项目整盘核心驱动体系是什么？ 第三部分： 整盘发展战略 三、整盘发展战略 1、案例研究（新区大盘驱动核心） 城市项目 环线大盘 近郊大盘 新区大盘 远郊大盘 项目案例 升龙凤凰城 橡树玫瑰城 普罗旺世 联盟新城 思念果岭山水 /中原新城 /绿地原盛国际 细分注解 综合体大盘 中等密度风情社 低密度风情社 低密度豪宅大盘 低密度资源大盘 综合住宅 区 区 高密度综合体 营销方向 城市中心运动 主流生活社区 风情小镇模式 世界先进生活样板 旅游度假地产 城市升级运动 新区中心 三、整盘发展战略 2、项目核心驱动模型 ?较小容量市场+自身客群生长平稳 一个高度占位： 立足区域，打造“南中原国际精华新城”示范区 ?双核驱动模式： ?卓越都会资源驱动+交通、产业利好驱动 三、整盘发展战略 3、分步战略实施 中部示范样板 变局区域 卓越项目  （产业、客群、高规格活动） （教育、酒店、商业） （交通、企业、规 模、品类、示范区） 品牌三级跳，追求每一步的可实现性 第四部分： 首期面临核心问题 四，首期面临核心问题 ?问题1：如何建立整盘形象？ ?问题2：如何实现10万平米/年持续销 售量任务？ 四，首期面临核心问题 2、首期战略要求 2009年，许昌市场商品住宅总销141万㎡， 项目10万㎡/持续年销任务，要占市场总份额约7%！ 区突 域破  客突 群破 开创先河，单盘做到许昌第一， 做一次全面的突破式营销！ 目标客户——突破区域的泛城市客户群中的特殊群体 3、客户突破战略 客户定位分析前提 地块现状 客户素质  区域陌生、配套严重缺乏,但未来规划顶级高档配套 有强势资源、高铁