购物中心运营管理.pdf

购物中心的开发运营正如这句话所 说，“打江山容易守江山难！”，一个 购物中心建起来不难，难在其后续的经 营管理，这也是商业地产（购物中心） 的核心所在。现代购物中心管理运营的 精髓就是要把松散的经营单位和多样的 消费消费形态态，统统一到到一个统个统一的经营主题的经营主题 和信息平台之上! 商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发 周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。 从全国来看从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤人人都在往商业开发这条路上挤，但有但有 多少项目是真正成功的呢？ 原因可能很多…… 为什么为什么等项目做出来了才发现这些问题？ 为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗这些问题难道是不能避免的吗？？ 这些问题难道是无法解决的吗这些问题难道是无法解决的吗？？ 这些问题是不是最核心的问题？ 我认为，关键是—— 没有赋予项目准确的定位没有赋予项目准确的定位 怎样做到怎样做到准确定位准确定位呢呢？ 一、商业地产：2001年诞生 二、商业地产发展经过三个阶段： 第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特 征是： 其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词； 其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和 业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项目有定位和业态规划，但也仅仅停 留在概念上； 其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段； ， 其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业 后也很快就陷入困境。 第第二个阶段为个阶段为2000000年年—2005005年年，， 称之为“商业、地产叠加阶段” 其其一，，提出了提出了 “商业地产商业地产”概念概念；； 其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮； 其其三，，这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的，，销售模模式不断创新销售模模式不断创新，， “带租约销带租约销 售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场； 其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资； 其五，多数项目不重视经营管理。 第三阶段为第三阶段为2006年开始的新阶段年开始的新阶段，，称之为称之为 “商业商业、、地产融合阶段地产融合阶段” 商业模式发展规律 城市中心区域 城市核心 社区中心/ 临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽 商业 模式 第一代商业 第二代商业 第三代商业 第四代商业第四代商业 国外国外 街区商铺 百货商场 摩摩尔 城市市生活休闲中中心 模式 风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall 为代表， 以“体验经济”为 追求一站式购物。环境污 发展 纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 基础，以生活方式 染染 、郊区化的边缘生存状郊区化的边缘生存状 特征 统商统商 业的赢利率的赢利率无法 献献是给给零 售售业业态注态注 态、交通堵塞、旧城衰落 消费、娱乐加休闲 支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 为主旨 等问题使其渐渐退出