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企业所得税处 2011年起，全市房地产开发企业将全部实行查账征收。 ---国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号） 2011年起，全市房地产开发企业将全部实行查账征收。 ---国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号） 关注1、适用范围 国税发〔2009〕31号第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。 一、包括内资和外资房地产开发企业. 二、其他从事房地产开发经营业务的企业 关注2、开发产品完工条件 国税发〔2009〕31号第三条 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)?开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。? (二)?开发产品已开始投入使用。 (三)?开发产品已取得了初始产权证明。 国税函【2010】201号 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，就是开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。 关注2、开发产品完工条件 国税发〔2009〕31号第三条 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)?开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。? (二)?开发产品已开始投入使用。 (三)?开发产品已取得了初始产权证明。 国税发〔2009〕31号第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 关注3、关于核定征收 国税发〔2009〕31号第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理 。 注意 关注4、销售收入的实现 国税发〔2009〕31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现 　　　（一）一次性全额收款方式 （二）采取分期收款方式 （三）采取银行按揭方式 （四）委托方式销售 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）委托方式销售 1、采取支付手续费方式委托销售 2、采取视同买断方式委托销售 3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售 4、采取包销方式委托销售 采取视同买断方式委托销售 　　 采取基价并实行超基价双方分成方式委托销售 委托方式四种销售形式的区分： 一、通过委托合同，判断委托销售形式。 二、在房屋销售合同中确认是合同签订的主体和客体。 三、比较委托合同和销售合同价款。 四、确定具体销售收入。 共同点： 收到受托方已销开发产品清单时确认收入实现。 关注5、计税毛利率 津地税所〔2006〕8号 对我市实行查账征收的房地产开发企业，符合规定条件的经济适用房项目，预售收入的计税毛利率暂定为12％；非经济适用房项目预售收入的计税毛利率暂定为25％。 本通知自2006年1月1日起执行。 津地税企所〔2009〕7号 实行查账征收的房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定： （一）开发项目位于市内六区、塘沽区、开发区、保税区、园区的，暂按 15％。 （二）开发项目位于东丽区、津南区、北辰区、西青区、汉沽区、大港区的，暂按10％。 （三）开发项目位