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调控寒流突袭商业地产 网:m 当前，商业地产正经受着前所未有的考验。究其原因，既有市场因素，更有政策层面的压力。今年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。中央领导如此关注一个行业可谓异乎寻常，宏观调控进而波及商业地产。 遭遇黄灯的中国商业地产徘徊在十字路口，问题究竟出在哪里？今后将去向何方？种种疑惑困扰着业界。最近，中国商业地产联盟、21世纪经济报道、明发集团和宝龙集团在厦门共同主办了“2004中国商业地产高峰论坛”。国内商业地产界权威人士、知名家、包括世界500强企业在内的众多商家以及《新周刊》、凤凰卫视等60余家主流媒体悉数到场。厦门这座充满浪漫气息的城市也因此平添了几分哲思与论辩的味道。 市场表现：想说爱你不容易 对于国内商业地产市场形势的判断，业内存在着一定分歧，不少人倾向于“商业地产过热”的说法。在此次论坛上，作为全国惟一的商业地产行业组织，中国商业地产联盟首次就当前商业地产市场形势发表了全面看法，联盟理事长荀培路在论坛上所作的报告，引起了强烈反响。一直以来，有关商业地产宏观调控的政策，均是媒体透露，官方态度却并不明朗。因此，此番商业地产联盟作为具有官方性质的行业组织，就商业地产的现状判断、市场危机的症结所在以及解决办法明确表态，颇受业界关注，荀本人也成了媒体竞相采访的焦点。 在报告中，荀培路首先分析了商业地产吸引大批投资者的几点原因。他认为，商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者。从有关部门初步调查的情况来看，大型商业设施存在着过热的苗头。今年三月份，商务部在十个大中城市所作调查显示：2003年1到10月份，全国商业设施建设投资额约为1000亿元，竣工面积约为2000万平方米，同比都增加了40%以上。一些地方盲目建设大型商业设施，给中小商业带来了很大压力，过度投资也埋下了引发金融风险和社会风险的隐患。部分城市中心区还存在着商业网点过于集中的问题，不仅引发恶性竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张的状况。 尽管商业地产市场存在着诸多问题，但是，从整体情况来看，商业网点总量不足的状况仍未改变。发达国家人均商业面积通常在1.2平米以上，而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施更是严重不足，居民生活很不方便。按照国民经济翻两番的要求，2010年社会消费品零售总额将达到8万亿元，生产资料销售总额超过17万亿元。作为支撑这样巨大销售额的市场载体，现在的差距还很大。所以，不能笼统地、简单地作出商业地产“过热”的判断，不能搞一刀切。 在对商业地产现状的判断上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲，也表达了相同的看法：在较长的时间内，我国商业地产发展依然具有较大空间和前景，这一点不是谁喜欢不喜欢的问题，而是经济的发展、消费的升级、居民不断增长的消费需求带来的必然结果。关键在于如何保障商业地产市场健康、有序和低风险的发展。现在对大Mall有一些客观的要求，比如说生活节奏的变化，初级汽车社会的到来，以及居民对一站式消费的需求，还有节约购物和消费时间等等，但是总体上盲目求大，是我国商业发展中突出需要解决的问题。我国已经建成的54个ShoppingMall，平均面积十三、十四万平方米，国外的ShoppingMall平均也就二三万平方米。 危机突发症结何在 银根紧缩、政府严查、项目停工等宏观调控，让整个行业感到前所未有的压力。问题究竟出在哪里？有人认为是商业地产过热所致。但与会专家却有不同看法，他们一致表示，“热”只是问题的表象，我国商业地产的根本症结在于以下几个方面： 地产开发商缺乏商业认知 部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式，先设计、后出售；而商业地产的复合性，要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，现实中四方交接很不规范；这些因素带来了巨大的投资前期风险。 地产商经营思路的偏差 大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发――出售――再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。对开发商来说，5到8年已经是他们最长的等待期了。而且地产商还不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，地产商赚钱走人了，商业城日渐萧条。这种把购物中心当作商业地产的做法是非常危险的。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功；另外，由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行的债务无法还清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发许多社会问题。