房地产行业3月行业动态报告：长效机制推进提速，中速高质发展可期.docxVIP

目 录 HYPERLINK \l _bookmark0 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化 1 HYPERLINK \l _bookmark1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 1 HYPERLINK \l _bookmark2 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 1 HYPERLINK \l _bookmark3 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 1 HYPERLINK \l _bookmark4 （二）宏观经济稳中有变，下行压力持续加大 1 HYPERLINK \l _bookmark5 1、GDP 增速在 2010 年到达高点后进入下行通道 1 HYPERLINK \l _bookmark6 2、CPI 温和上行，2019 面临多重因素重叠 2 HYPERLINK \l _bookmark9 （三）房地产行业景气度持续下行，各线城市周期位置分化 2 HYPERLINK \l _bookmark10 1、2019 年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑 2 HYPERLINK \l _bookmark11 2、分层级来看，一二线城市成交逐步筑底回温，三线成交缩量 2 HYPERLINK \l _bookmark20 （四）财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE 增速回落 4 HYPERLINK \l _bookmark21 1、利润表：营业收入增速回升，利润水平保持上行区间 4 HYPERLINK \l _bookmark24 2、资产负债表：总资产规模加速扩张，杠杆率持续攀升 5 HYPERLINK \l _bookmark27 3、现金流量表：货币资金创历史新高，现金流净额进一步下滑 5 HYPERLINK \l _bookmark30 4、杜邦分析：ROE 增速回落，销售净利率贡献突出 6 HYPERLINK \l _bookmark33 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 6 HYPERLINK \l _bookmark34 （一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化 6 HYPERLINK \l _bookmark35 1、套户比高达 1.13，人均住房面积超过 38 平米，住房全面短缺问题基本解决 6 HYPERLINK \l _bookmark37 2、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段 7 HYPERLINK \l _bookmark40 3、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间 8 HYPERLINK \l _bookmark42 （二）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速 8 HYPERLINK \l _bookmark43 1、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性 8 HYPERLINK \l _bookmark44 2、“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场 9 HYPERLINK \l _bookmark45 3、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举 9 HYPERLINK \l _bookmark46 4、房产税立法先行，预计最快 2022 年开始征收 9 HYPERLINK \l _bookmark48 （三）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈 10 HYPERLINK \l _bookmark49 1、行业集中度不断提升，头部企业重要性提高 10 HYPERLINK \l _bookmark52 2、拿地集中度提升，行业进入门槛高 10 HYPERLINK \l _bookmark53 三、行业面临的问题及建议 11 HYPERLINK \l _bookmark54 （一）现存问题 11 HYPERLINK \l _bookmark55 1、供求矛盾突出，区域发展不平衡 11 HYPERLINK \l _bookmark56 2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存 11 HYPERLINK \l _bookmark57 3、房地产行业杠杆率处于高位 11 HYPERLINK \l _bookmark58 4、租售结构不合理，租赁市场活力不足 11 HYPERLINK \l _bookmark59 5、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高 11 HYPERLINK \l _bookmark60 （二）建议及对策 12 HYPERLINK \l _bookmark61 1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序 12 HYPERLINK \l _bookmark62 2、整顿土地供给市场，破除行政垄断 12 HYPERLINK \l