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对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨 一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现 有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发 展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称， 调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中 所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。 而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评 估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收 征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调 控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运 用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管 措施还需要一定的制度和环境条件。 （一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新 的房地产税或物业税 在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外， 还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体 系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地 产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产 税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥 有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取 消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入， 合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、 设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财 产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等 环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收 技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。 （二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治 经济环境 房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税 收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境 和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持 有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生 活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企 业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地 产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1 .评估征 税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅 在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡 居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡 居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行 这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技 术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。 如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估 征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定， 政府宏观经济监管有力。 二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题 房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房 地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。 一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公 平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长， 达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一 问题，需要进一步研究以下几方面的内容： （一）确立房地产税评估征税的基本准则 房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同 之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导 房地产评估征税工作的顺利开展。 公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目 标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对 象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相 近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税 收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、 地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论 其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的 方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制 性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。 合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、 资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和 规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会 计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。 合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管 理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国 家税法的严粛性、权威性，保护政府财政利益，同时维护 纳税人合法权益。 科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临 的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、 商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综 合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因 素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地 区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估 机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、 准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保 证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳 税人的负担。 时点准则。时