我国房地产供需状况分析.docVIP

我国房地产供需状况分析 内容摘要：城市化进程的加速和居民可支配收入的提 高刺激了住宅市场的需求，我国房地产业虽然经历了一系 列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产 业的地位。本文对我国住宅市场的供给、需求和价格进行 了详细的研究，并对日益活跃的商业地产市场作出分析。 关键词：城市化房地产业供需状况 我国房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段 时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。进入21世纪 以来，我国宏观经济发展不断加速，经济增长内在动力不 断增强，经济发展进入新一轮的增长周期，也促进了我国 房地产业的迅速发展。 我国宏观经济发展现状 经济进入快速增长通道 近几年，我国国内生产总值走势状况表明宏观经济增 长速度表现出先降后升的态势。XX年之后，随着加入世贸 等利好因素的刺激，我国经济增长不断提速，GD P增长率 也从XX年的%上升至XX年的％，增幅平均每年提高个百分 点；GDP总量也由XX年的95933亿元增至XX年的136 515 亿元。 固定资产投资增长率在经历了 1995-1999年的波动后， 自199 9年开始不断扩大，近两年的增幅都保持在2 5%以上 的高位，XX年固定投资总量达到7 0073亿元，而XX年这 个数字上升到88 604亿元。投资额占GDP的比重从199 5年 的增长至H年的％，比重的变化也有所加快。 投资对GDP增长的贡献率先升后降 从国民经济中的地位来看，房地产业以其市场需求大、 产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，成 为促进国民经济增长的支柱产业。2000-XX年间，房地产投 资对GDP增长的贡献率先升后降，并于XX年达到峰值％， XX年贡献率为％，连续四年保持在15%以上。 城市化率不断提高 近年来，我国城市化进程加快，城镇居民总数在9年 间增长了％,全国城市化率在XX年达到％;与此同时，城镇 居民快速增收，：XX年可支配收入达10493元（表1），收入 提高增强了居民购买的能力。 表1、表2 （点击看大图） 我国住宅市场发展状况 近几年来，我国宏观经济一直保持7 %以上的高速发展， 尤其是2000年以来，发展加速趋势明显。经济的发展一方 面改变了我国居民的人口分布，城镇居民9年间增加了50%， 城市化率也由1996年的%上升至XX年的％;另一方面也改变 了居民的收入状况，城镇居民的可支配收入从1996年的4 839元增至XX年的10493元。随着人均可支配收入的不断 升高，人们对居住水平的要求逐渐提高，形成强势的有效 需求，为房地产发展提供原动力。根据国外的经验，居民 在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就 会明显上升。根据国外资料显示，恩格尔系数与住宅指出 存在着一定的关系：即恩格尔系数为50%—5 5%,其生活水 平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为％;恩格尔系数为 40%—50%,其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比 重在12%以上（表2）。 供给 200 0至XX年间，全国商品住宅投资额基本保持25%- 30%的增长速度，XX年以来增幅略有提高，从%增至％。与此 同时，投资总量从1999年的亿元一路攀升XX年的亿元。 而竣工面积在经历了 2 000-XX年间年均％的增长后，XX年 增速陡然下落至％，但X X年、年保持3亿平方米以上的 竣工量。随着投资额的不断扩大，每年住宅新开工量也逐 年增加，从1999年的万平方米到XX年的47949万平方米。 高开工量带来了施工量的快速膨胀，200 0-XX年一直保持 1 7%以上的增长幅度，年均增长率为％，XX年住宅施工总量 首次超过10亿平方米，见图1所示。 需求 19 99-XX年间，全国住宅市场销售面积始终保持高速 增长，年均增长幅度达％，而历年的销售面积增长率均高于 当年住宅竣工面积增长率，住宅销售量与竣工量之间的缺 口从199 9年度的万平方米减少至XX年度的万平方米，住 宅销供比不断接近1，市场表现出强大的吸收能力。XX年住 宅销售量为万平方米。住宅销售额从1999年的亿元增至H 年的亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程， 但是最缓慢的XX年也有％的增幅。而且历年住宅销售额的 增长速度均超过了当年住宅投资额的增长速度，销售额有 超过投资额的态势。 价格 XX年之前，全国住宅销售均价保持较为缓慢的增长， XX年、XX年间更是只有3%_4%的小幅上扬，但XX年销售价 格上涨％，到达254 9元/平方米，较上年增长了 337元/平 方米，见图2所示。 旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带 动平均销售价格大幅上涨的主要因素。 我国商业地产市场分析 自1999年至X X年，全国商业地产开发投资额保持了 以高增长率稳步上升的态势，平均年增长率约为30 %。近 年来，从总体上看，全国