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我国宅基地使用权资本化运行机制的法学探究 十八届三中全会报告指出保障农村宅基地用益物权， 改革完善宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住 房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。 这是我国为提高农村土地利用效率及增加农民财产性收入 做出的重要指引，也是我国农村土地整治实践的又一次理论 升华。随着我国工业化、城镇化步伐的加快，宅基地使用权 制度呈现出的政策先导性与法律滞后性矛盾己经成为我国 法律必须面对且要解决的问题，只强调宅基地使用权的社会 保障价值而忽略其资本价值严重违背了社会主义市场经济 中的公平原则。鉴于此，本文在宅基地使用权资本化理论研 究基础之上，分析了宅基地使用权资本化所面对的困境及制 度局限性，阐释了宅基地使用权资本化对实现城乡二元分化 向城乡一体化结构发展的重要价值。 一、宅基地使用权资本化必要性及理论基础 （一）宅基地使用权资本化的必要性 农村宅基地是农村集体经济组织为满足本组织内成 员的生活需要和从事家庭副业生产需要而分配给农户使用 的土地。要探讨当前我国宅基地使用权资本化就必须了解我 国宅基地及其使用权在我国的发展趋势及其所呈现的社会 现状。可归结为以下几点:第一，我国农村宅基地呈现出人减 房增的逆向发展趋势。随着不断加强的城镇一体化建设以及 提出的一系列土地整治制度，我国农村人口从2000年的80 837万人下降到2012年的64 222万人，农业人口占总人口 的比例从％下降到％减少了％，但是我国农村宅基地人均拥 有量随着时间的推进而在逐年增大，全国农村新增住宅面积 从2000年的亿平方米上涨到2012年的亿平方米，新增农村 宅基地面积增长了％［《中国统计年鉴》2000-2013数据进行 统计所得结果］。不难看出，从2000年到2012年的十几年期 间，农民总人口数和农村住房总面积发展趋势相当不协调， 宅基地总面积扩大趋势明显，资源浪费非但没有得到遏制， 反而更加严重。第二，忽略农民对宅基地的利益追求。虽然 我国农村居民家庭人均住房面积有每年不断上涨的趋势，从 2000年的人均平方米到2005年的平方米再到2012的平方 米，但是其价格只是从2000年农村住宅全国每平方米元上 涨到2012年元每平方米，而城市住房价格由2000年的2 058 元每平方米上涨到2012年的5 791元每平方米［《中国统计 年鉴》2000-2013数据进行统计所得结果］。可以看出，相比 较城市而言，农村住房面积增长与住房价值增长不相契合。 当然，城乡差距的不断扩大和城乡房屋所处的地理位置、交 通便利、供需要求有着紧密的联系，但并不能否认农民作为 所有者对提高自身财产价值的利益追求，农民同样期望在自 己的财产之上创造更多财富，而现有农村宅基地J哈恰达不 到此种职能，迫使农民以其他非法方式追求价值最大化。第 三，非法交易大量产生，利益纠纷剧增。法律对宅基地资本 职能的不合理限制，一个直接后果就是农村宅基地自发交 易、变卖、流转的非法行为屡禁不止。根据调研，北京近郊 不少农村宅基地空置率约为30%-40%,甚至更高;边远山区 农村宅基地空置率达到10%;全市平均约为20%。另一个直接 后果是全国房屋宅基地纠纷大量出现，2011年到2012年期 间全国调解房屋宅基地纠纷的数量由614 109件上升为626 444件，仅仅一年就增加了 12 335件。此外，我国农民的财 产收入普遍不高，原因是多方面的，而当前能够增加农民收 入的方式并不多，除了农民工外出打工所带来的财产收入， 其他在原有土地之上务农的农民增加财产收入的最好途径 就是土地。通过现有农村土地制度改革，虽然可以发挥土地 的使用价值，体现宅基地财产价值，但我国当前宅基地的利 用和价值是完全不对等的，创新宅基地使用权运行机制，提 高宅基地的资本属性是政策需求，也是寻求制度与法律充分 结合的必要举措。 （二）宅基地使用权资本化的理论基础 从法学视角出发，那么就应当引入权利这个基本范 畴，然而多数人们在追求权利的过程中，并不了解法律所确 定的权利原则是正义、公平而高效的。在法律和法学文献中 没有一个词比权利更加含混不清。而我国宅基地使用权的现 状恰恰印证了此种观点。当然，宅基地使用权的相关法律规 定是否在权利追求过程中符合正义、公平和高效原则，应当 结合实践及理论需求予以探讨。首先，虽然我国法律已经将 宅基地使用权物权化、私权化，但我国《物权法》针对宅基 地使用权规定并没有遵循平等保护的原则，且缺少一定的使 用权能，如流转权等，从而导致农民的权利在行使过程中受 到极大约束。其次，我国农村人口占据总人口的一半，农民 的宅基地应当与城市的房屋一样，具有高度的经济价值，然 而《土地管理法》等法律法规明确限定了土地的使用方式及 主体范围等，这些规定都损害了宅基地使用