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2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产估价相关知识 　　　　　 第 PAGE 1页 第四章　工程造价知识 　工程造价有两种含义：　　一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。（从投资者角度）　　二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称为工程承发包价格。（从承包商角度）　　　　工程项目的划分　　建设项目是指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和。　　工程项目也称为单项工程，是建设项目的组成部分。具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产功能或使用效益的工程。　　单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。　　分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，如土石方工程等。　　分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来。 　　工程造价的构成　　（一）设备及工、器具购置费用的构成　　1.设备购置费　　设备购置费是指建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用，由设备原价和设备运杂费用构成。　　（1）国产设备原价的构成　　国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价，一般根据生产厂或供应商的询价、报价、合同价确定，或采用一定的方法计算确定。　　（2）进口设备原价的构成　　进口设备原价是指进口设备的抵岸价，通常是由进口设备到岸价（CIF）和进口从属费构成。　　（3）设备运杂费的构成　　设备运杂费通常由运费、装卸费、包装费、设备供销部门的手续费、采购与仓库保管费等构成，通常按设备原价乘以设备运杂费率计算。　　2.工具、器具及生产家具购置费，是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。　　建筑安装工程费用　　工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。　　预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。　　涨价预备费要会计算　　建设期利息是指项目借款在建设期内发生的固定资产的利息。　　各年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×年利率 　　工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。　　工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。　　工程量计算是施工企业投标报价、安排工程作业计划、组织劳动力和物资供应、进行经济核算等必不可少的基础资料；也是建设方筹集建设资金、安排工程价款拨付和结算、进行财务管理和核算的重要依据。　　工程量计算的依据　　（1）施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等；　　（2）经审定的施工组织设计或施工方案；　　（3）工程施工合同、招标文件的商务条款；　　（4）工程量计算规则。　　工程量计算的顺序　　（一）单位工程计算顺序　　1.按施工顺序计算法　　按照工程施工的先后顺序来计算工程量的方法。　　2.按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法。　　（二）分部分项工程计算顺序　　1.按顺时针方法计算　　首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止。　　2.按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法。　　（和书法顺序相同。）　　3.按图纸分项编号顺序计算法，这种方法是按照图纸上作注结构构件、配件的编号顺序计算。 　　工程造价的计价与控制　　工程计价的顺序一般为：　　分部分项工程单价——单位工程总价——工程项目总价——建设项目总价　　（由小到大，逐级汇总）　　工程造价计价的方法　　1.工程建设定额计价法　　工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。　　基本特征是“价格＝定额＋费用＋文件规定”　　2.工程量清单计价法　　（1）工程量清单的概念——建设工程实行工程量清单计价的专用名词，表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规