房地产投资分析解析第二章节资料.pptVIP

第二章  房地产投资分析基本原理 内容提要 2.1投资三要素原理 2.2土地报酬递减规律 2.3资金时间价值原理 2.4房地产市场四象限理论 2.5资产定价模型 2.1 投资三要素原理 2.1.1 收益 收益最直接的表现形式是利润，利润包括与风险相联系的三种不同的报酬： 1、社会风险补偿。 2、承担风险的收益。 3、创新利润。 2.1.2 成本 影响投资成本的两个重要因素是利率和税收。 2.1.3 预期 投资预期主要是对未来的投资风险和收益进行预测，而风险与收益是摰燃蹟的。 图2-1 风险検找娴燃矍咄? 2.2 土地报酬递减规律 2.2.1 报酬与土地报酬 报酬 泛指在付出物质或精神的东西之后，所得到的物质或精神上的回报或享受。 报酬递减规律泛指在生产某种产品或消费某种商品的过程中，其他条件不变的情况下，随着某一种可变要素投入量或商品消费量的逐渐增加，总产量、平均产量和边际产量均呈现一种先递增再递减的变化规律。 土地报酬也称土地收益或土地分红，指在一定面积土地上投入一定量劳动和资本所取得的收益。 2.2.2 土地报酬递减规律及发展 定义： 在一定面积的土地上连续追加资本或劳动，在一定的限度内追加部分所得的收益逐步递增，超出一定限度后，追加部分所得收益必然渐趋减少，即每单位资本或劳动收益将由递增转为递减。