信用债专题：银行对公信贷有什 么变化~房地产业.docxVIP

请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 内容目录 1. 2011 年-2013 年：监管加码，热度仍在 4 2. 2014 年-2015 年：监管松绑，快速发展 5 2016 年：分类监管叠加渠道间相互替代下的剧烈下滑 6 2017 年-2018 年：监管延续，补缺口及表外回表导致大幅回升 8 5. 小结 10 图表目录 图 1：16 家上市银行各行业新增贷款占比变化 3 图 2：房地产业信贷水平变化 3 图 3：房地产业不良贷款率变化 4 图 4：政策阐释银行与未阐释银行新增房地产贷款/新增对公贷款 5 图 5：房地产开发贷款余额同比 6 图 6：房地产开发贷款余额及个人住房贷款余额同比 6 图 7：样本银行房地产信贷投放节奏 10 表 1：房地产贷款 “四三二 ”要求 4 表 2：2014 年-2015 年部分银行房地产信贷政策梳理 5 表 3：2016 年银监会对房地产信贷监管政策 7 表 4：2016 年部分银行房地产信贷政策梳理 7 表 5：2017 年至今部分银行房地产信贷政策梳理 8 宽货币向宽信用传导效果如何是今年需要持续跟踪的重点问题。银行对公贷款投放是宽信 用质量的试金石。而银行对公信贷规模及结构变化反映实体经济需求的同时也受到宏观及 行业政策的深刻影响。我们以 2010 年前上市的 16 家银行为样本，结合其披露的信贷政策分析银行对公信贷规模及行业结构变化，以此试图把握当前银行对公贷款投放的脉络。 图 1： 16 家上市银行各行业新增贷款占比变化 50%40%30%20%10%0%-10%-20% 2011 2012 2013 2014 2015 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 资料来源：上市公司年报， 在系列报告的前两篇中我们已经探讨了重点行业中的制造业，基建与租赁和商务服务业， 本篇报告中我们将探讨在行业政策影响下信贷水平波动的房地产业。 从房地产业开发资金来源来看，国内贷款占比从 2010 年起稳定下滑，但仍发挥着比较重要的作用，是房地产企业外部融资最重要的渠道。从新增贷款占比来看，房地产业银行信 贷融资水平波动较大，结合房地产业本身发展情况，大致可分为以下几阶段：201 1 年-2013 年，监管加码，热度仍在；2014 年-2015 年，监管松绑，快速发展；2016 年，分类监管， 显著下滑；2017 年至今，补缺口及表外回表导致大幅回升。 图 2： 房地产业信贷水平变化 样本银行信贷存量占比 金融机构信贷存量占比 金融机构新增贷款占比（右轴） 样本银行新增贷款占比（右轴） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -5% 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申 资料来源：Wind，上市公司年报， 目前房地产项目贷款整体遵循?四三二?原则，各银行实施的具体信贷政策在房地产调控 基调上有所分化，很难一概而论，但态度上相对统一，下文将详细分析。 表 1： 房地产贷款?四三二?要求 项目 时间 文件 具体内容 ?四证? 2004 年 商业银行房地产贷款风险管理指引 2004 年 4 月 关于调整部分行业固定资产 投资项目资本金比例的通知 2006 年 7 月 22 日 银监会关于进一步加强房地 产信贷业务管理的通知 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款 将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由 20％提高到 35％。 严禁向项目资本金比例达不到 35?（不含经济适用房）、 ?四证?不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。 ?三成资本金? 2009 年 5 月 25 日 国务院常务会议 调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住 房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20％，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30％。 ?二级资质? 2015 年 9 月 9 日 国务院关于调整和完善固定 资产投资项目资本金制度的通知 2009 年 2 月 25 日 银监会关于支持信托公司创 新发展有关问题的通知 房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目维持 20?不变，其他项目由 30?调整为 25?。 项目公司对房地产开发项目发放贷款必须满足?四证? 齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件 请务必阅读正文