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住宅小区物业管理的发展对策分析 吕永安 青海省贵德县房地产管理所青海贵德8H799 摘要：物业管理在我国的发展可以追溯到上世纪80年代，整个物业管理行 业在短短几十年的时间里发牛天翻地覆的变化，并成为城市与社区管理建设必不 可少的环节。但目前物业管理依然暴露出一些问题，如果解决这些问题关乎物业 管理未来的发展。 关键词：住宅小区；物业管理；发展；治理 0前言 随着我国城市人口的不断增多，住宅小区物业管理的出现使人们牛活水准得 到提升。几十年的发展使得物业管理的覆盖率极广，改善城市管理水平，优化人 们的牛活与工作环境。然而住宅小区物业管理在发展过程中依然暴露出一些问题, 下文将从公共治理理论及利益理论分析这些问题，最后提出相应的发展对策。 1住宅小区物业管理存在的问题 1.1强迫售卖服务 物业管理最初的招投标出现在经济相对发达的城市，并秉承公平、公开与公 正原则。然而当前我国不少住宅小区的物业管理却直接由开发商子公司接管，或 者物业管理公司直接由开发商指定，这种现象几乎达到80%以上。开发商直接管 理物业的现状相当普遍，因此就使得物业管理服务被大量与住房捆绑，肓接销售， 业务通常只有被动地购买相应物业管理服务。 1.2物业服务企业乱收费现象 我国各地住宅小区物业管理均存在一定的乱收费现象，物业服务企业私自提 升收费标准，且一些项目均无明码标价，收取停车费、广告栏费等，且这些收益 并没有真正用于物业管理中。不少业主办理入住手续时被强制收取保证金、服务 费等。 1.3物业管理费用不透明 一些住宅小区的物业服务企业在收取了管理费用之后，其收支明细不会公开。 这就是使得业主无法掌握物业企业的实际经营情况和物业费使用状况。 1.4物业服务质量较低 目前不少住宅小区物业服务企业工作人员素质不高，依然采用过吋的管理手 段，企业内部很少开展从业人员的培训与继续发展，使得从业人员工作热情与自 身素质低下，从而导致物业服务质量偏低。 1.5物业管理矛盾纠纷 物业服务企业与业主为了实现自身的利益，在“物业管理”的理解方面有较 大差异。部分业主提出过分要求，部分物业服务企业对业主个人利益造成侵犯， 这都会导致二者间的纠纷激化。部分业主在发现房屋质量问题之后，因为很难直 接找到开发商，直接将矛头指向物业公司。 1.6业主委员会作用不明显 不少住宅小区没有正式成立业主委员会，主要是由于业主对其认识有限，甚 至认为业主委员会的成立华而不实。而一些成立了业主委员会的住宅小区也并没 有将其作用完全发挥出来。在履行义务的过程中缺乏主动性，还吋常出现侵权行 为。 2住宅小区物业管理问题产生的原因 2.1物业管理市场不规范 不少地区在维护正常物业管理市场竞争方面做的工作较少，缺乏相应法规， 不少招标人对于物业管理的招投标理解浅薄，使得招投标过程形同虚设。现有的 法律法规操作性较差，甚至不同主题责权利关系都没有划分清楚，法律适用难以 实现。 2.2物业管理监管机制有待完善 政府监督、行业自律监督和业主监督机制这三方面都存在明显不足，政府监 督方面缺乏针对物业服务质量的处罚条款，且物业管理工作人员所持有的资格证 书分为建设部颁发与人力资源部颁发两种情况，使得其资格认证体系比较混乱。 由于缺乏应有的行业自律监督，会员企业自由度较高，使得物业管理协会极度松 散。业主监督机制的不完善主要由于业主一直扮演物业服务被动接受的角色，对 物业服务质量的监督力度明显不足。而口业务委员会由于缺乏专业物业管理人员, 大多数时间只是开展公益活动。 2.3物业服务行为问题 一些物业服务企业不认真处理业主合理要求，更有甚者侵占业主应有权益。 在小区绿化、垃圾清扫、维护公用设施、防盗巡逻、安保等方面没有按照物业服 务合同执行，却将合同规定以外的一些事务作为工作重点，例如停车收费、电线 杆等处设置广告牌盈利等。 3物业管理发展的相关理论 3.1公共治理理论 公共治理指的是政府与其他相关组织一起进行公共事务管理的过程，该过程 中使公共利益最大化，而且一同承担相应责任。公共治理和政府管制有明显区别, 作为新型社会管理模式，政府和其他组织紧密合作，共同享有管理权力，共同为 实现最大化公共利益而奋斗。公共治理通常采用四种主要的理念：一是服务导向, 这种理念表现岀对权力崇拜的否定，完成由“重管制、轻服务”向公共服务的转 变，将实现公众需求作为工作重点；二是社会导向，国家与社会的关系发生重组， 政府和公民的管理同样发生巨大改变；三是市场导向，市场机制在公共治理中发 挥重要作用，企业家精神使公共组织以最低成本实现最高效益；四是分权导向, 第三部门与私营机构能够与政府一同进行公共事务管理，非政府组织同样可以得 到社会认可。 3.2公共利益理论 公共利益与私人利益是相对的，而且并不是个人利益的简单叠加。公共利益 与人