地产行业2019年中期策略：成长与分化并存，关注人口流动新格局.docxVIP

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 目录 政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速 6 1、坚持房住不炒为本，首提供需双向调节 6 2、因城施策持续落地，货币政策边际改善 7 3、城镇化进程推进，户籍政策放松利于人口流动 9 4、都市圈逐步成型，城市化重心确立 13 销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存 15 1、销售下行压力加大，全年预计负增长 15 2、一二线成交持续回暖，仅为阶段性复苏 16 3、棚改货币化安置暂缓，三四线销售或将平缓下滑 17 4、居民信贷增幅显著，按揭利率见顶回落 19 供给端：投资韧性犹在，下半年增速预计回落 22 1、开工施工增速维持高位，竣工反弹疲弱 22 2、库存去化周期回升，总量开始累积 22 3、土地市场量缩价升，成交聚焦仍一二线 24 4、房企到位资金增速回升，融资成本大幅改善 27 2019 年预测：销售面积同比-6%，销售金额同比-3%，投资同比增长 5% 29 公司篇：行业集中度持续提升，积极推荐龙头 30 1、龙头规模扩张，集中度持续提升 30 2、板块估值历史低位，修复预期增强 31 3、房企现金流改善，投资回暖杠杆可控 31 4、收入增速持续回升，龙头房企优势凸显 32 5、毛利率维持高位，稀缺资源优势凸显 33 6、行业观点：关注政策及融资环境变化 33 风险提示： 36 2019 年 6 月 28 日 地产行业 2019 年中期策略 2 图表目录 图表 1. 十八届、十九届中共中央政治局会议中央房地产政策表述 6 图表 2. 2019 年以来各地调控政策 8 图表 3. 2018 年以来五次降准 9 图表 4. 世界主要国家城镇化率水平 9 图表 5. 2018 年中国及东亚地区大都市分布图 9 图表 6. 部分城市常住人口与户籍人口数 10 图表 7. 部分城市常住人口增长率 10 图表 8. 2018 年以来地方开放落户政策 11 续图表 8. 2018 年以来地方开放落户政策 12 图表 9. 2019 年新型城镇化建设重点任务关于都市圈的要点 13 图表 10. 24 个人口 1000 万以上大都市圈按经济实力分类 13 图表 11. 24 个千万级都市圈分布 14 图表 12. 都市圈核心城市 2011 年起常住人口增长率 14 图表 13. 商品房竣工面积及销售面积 15 图表 14. 商品房销售额和均价走势 15 图表 15. 二手房住宅价格环比下跌城市自 1 月起减少 15 图表 16. 重点城市二手房价格增速企稳回升 15 图表 17. 部分城市 2019 年 1-5 月新房销售面积同比增速 16 图表 18. 2013-2019 年一线城市 1-5 月累计成交量 17 图表 19.一线城市成交增速领跑全国 17 图表 20. 一线城市销售面积增速 2018 年起降幅收窄 17 图表 21. 北上广深成交量 2019 年均同比上升 17 图表 22. 2013-2019 年棚改货币化安置计划与完成情况 18 图表 23. 棚改完成数量与货币化安置比例 18 图表 24. 抵押补充贷款（PSL）累计新增规模增速 18 图表 25. PSL 期末余额与每月新增额 18 图表 26. 地方政府棚改资金来源 18 图表 27. 各省市棚改计划、完成情况 19 图表 28. 截至 2019 年 5 月人民币和居民贷款增速和余额 19 图表 29.居民中长期和非金融企业新增贷款额 20 图表 30. 居民中长期和短期新增贷款增速 20 图表 31. 新增居民贷款总额及增速 20 图表 32. 新增居民贷款和房企个人按揭贷款增速 20 2019 年 6 月 28 日 地产行业 2019 年中期策略 3 图表 33.居民及企业部门杠杆率演变 20 图表 34. 政府、非金融企业、居民部门杠杆构成 20 图表 35.重点城市平均房贷利率统计 21 图表 36. 重点城市首套房平均房贷利率 21 图表 37. 市场长短短端资金利率一览 21 图表 38. 商品房地产开发投资额及增速 22 图表 39. 商品房新开工和施工面积及增速 22 图表 40. 商品房待售面积及同比增速 23 图表 41. 住宅待售面积及同比增速 23 图表 42. 重点城市库存去化水平 23 图表 43. 十大城市 3 个月移动平均去化月数 23 图表 44. 全国购置土地面积累计增速