房地产行业专题报告：中国住房制度，回顾、成就、反思与改革.docxVIP

目录 导言 6 中国住房制度五大支柱 8 货币金融制度：住房金融体系商业性为主、政策性为辅 8 国际：住房金融制度影响杠杆水平、房价走势 8 中国：按揭贷款为主，公积金为辅 10 问题：信贷政策不稳定，刺激居民加杠杆 14 土地制度：两权分离，以地谋发展 17 国际：土地制度影响地价和房价 17 中国：两权分离；土地是工业化和城镇化的发动机 18 问题：土地供需不匹配、人地分离 22 税收制度：重交易轻保有 25 国际：税收制度调节房价作用不明显 25 中国：重增量轻存量，重交易轻保有 27 问题：轻保有环节征税，财政收入可持续性面临考验 30 住房保障：分层次、高保障 30 全球：直接支持、间接支持两种模式 31 中国：多渠道、分层次 32 问题：供给不连续，进入门槛高退出门槛低 35 住房租赁：新时代、新任务 36 国际：租赁房源多元、立法到位、租售同权 36 中国：租赁比率低、市场尚不成熟 38 问题：租赁市场亟待规范 40 中国住房制度反思 42 住房制度建设从属于宏观调控 42 房地产的支柱地位深度捆绑经济 43 住房政策不稳定，不断出台应急性措施 46 住房制度的价值待明确 47 我国的住房制度虽然走过弯路，但已渐入佳境 48 1 导言 中国，国土面积居世界第三位、占世界陆地总面积的 1/15，但平原和盆地仅占陆地面积的 33%，山地、高原、丘陵占 67%1。人口高度集中在东南部，以胡焕庸线（黑河-腾冲线2）为界，全国 94%的人口生活在东南43%的土地上，而西北 57%的土地，分布着戈壁、沙漠、高原，仅 6%的人在此居住3。 图表1：中国人口密度分布图（2010）：96%的人生活在东南半壁 资料来源：毛其智等（2015）， 改革开放四十年，中国经济高速增长，城镇化快速推进。1978-2018 年，中国 GDP 年均增速 9.5%，累计增长 244 倍，2010 年中国超越日本成为世界第二大经济体。同期，中国城镇化率从 17.9%增至 59.6%，年均提 升 1 个百分点，城镇人口从 1.7 亿增长到 8.3 亿，这一时期世界 1/4 的城镇化发生在中国。 图表2：改革开放 40 年：中国经济高速增长 图表3：改革开放 40 年：城镇化快速推进 计划经济转轨期市场经济确立城镇总人口（万人）城镇化率（%，右轴）城镇化第三波城镇化第二波城镇化第一波城镇化停滞30 GDP:不变价:同比（% 计划经济 转轨期 市场经济确立 城镇总人口（万人） 城镇化率（%，右轴） 城镇化第三波 城镇化第二波 城镇化第一波 城镇化停滞 20 10 0 (10) (20)1952 1955 1958 1961 1964 1967 1969 1972 1975 1978 1981 1984 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2003 2006 2009 2012 2015 2018 100,000 80 80,000 60 60,000 40 40,000 20,000 20 194919521955 1949 1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 资料来源：中国统计年鉴， 资料来源：Wind, 1 数据来源：中国政府网。 /test/2005-05/25/content_591.htm 2 1935 年提出时称“瑷珲腾冲线”，后因地名变化（瑷珲 1956 年更名爱辉、1983 年更名黑河市），改称“黑河腾冲线”。 3 数据来源：陈明星（2016）根据 2010 年人口普查数据测算。 房改解决了 8 亿城镇人口的住房问题。1978 年以前，住房由政府统一建设、分配，供给效率低，1978 年城镇人均居住面积仅 3.6 平方米。伴随改革开放，中国开启住房制度改革征程：1978-1998 年依次通过提租、 出售公房、停止住房实物分配，启动了商品房市场。市场的力量创造人类建筑史上的奇迹：城镇竣工住宅面积从 1978 年 3752 万平增长至 2017 年 的 9.9 亿平，增长 25 倍；2016 年城镇人均住房建筑面积提升至 36.6 平方米（统计局口径）。 图表4： 房改成就：房屋供给大扩张 图表5： 房改成就：房地产业对经济强拉动 房地产业增加值(亿元)房地产业增加值/GDP(%,右)III 房地产业增加值(亿元) 房地产业增加值/GDP(%,右) I II III IV 住房商品