物业管理行业深度报告：因科技，得规模，以服务.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 目录 物业管理是个好行业 1 科技应用提高人均在管面积 3 科技应用带来规模经济 6 科技应用创造和优化增值服务 8 科技应用优化集体决策机制 10 居住升级之路——期待科技的颠覆时刻 11 房住不炒，科技应用将推动产品差异化 12 科技巨头重视程度提升 12 物业公司积极加大科技投入，优化服务体系 14 案例研究——科技投入强化物业管理公司竞争力 17 必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道 17 案例：绿城服务的科技投入和回报 18 风险提示 21 相信科技的力量，看好物业管理行业龙头 21 绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台 21 中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务 22 中航善达：期待强强联合的化学反应 24 万科物业：社区服务生态系统领导者 25 金科服务：科技应用能力突出 26 保利物业：重视科技，增长迅速 27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1：中国物业管理行业管理面积变化 1 图 2：中国物业管理行业营业总收入 1 图 3：2000 年后建成的北京 2468 个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升 1 图 4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低 2 图 5：2018 年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比 2 图 6：TOP 公司管理面积均值和市场占有率 2 图 7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模 2 图 8：永升生活服务主要业务内容 2 图 9：2018 年百强企业增值服务的收入来源 3 图 10：物业管理行业的发展模型 3 图 11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资 4 图 12：2018 年百强物业企业成本构成情况 4 图 13：绿城服务单位员工薪资水平 4 图 14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积 5 图 15：智慧停车解决方案的架构图 5 图 16：万科泊时易智慧停车系统 6 图 17：龙湖物业智慧停车系统 6 图 18：某社区的智能无人职守门岗 6 图 19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择 6 图 20：科技应用——从总部投入到降本增效 7 图 21：物业管理的科技应用的分层 7 图 22：绿城服务的综合管理系统架构图 9 图 23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营 10 图 24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息 11 图 25：北京业主 App 界面 11 图 26：重点城市新看盘去化率 12 图 27：25 个城市房价成交环比变化 12 图 28：腾讯海纳的业务模式图 13 图 29：腾讯海纳为轻资产的平台模式 13 图 30：碧桂园服务携手腾讯打造 AI+社区 14 图 31：百度 AI 开放平台改造贵阳百腊井社区 14 图 32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统 15 图 33：万科物业的智能科技运营体系 15 图 34：千丁互联的集成解决方案 16 图 35：百强企业中自行开发物业管理 APP 的比率 16 图 36：百强企业智能化投入金额变 16 图 37：科技系统开发的成本曲线纵轴：成本，横轴：运用规模 17 图 38：百强物业管理公司营业收入分布 17 图 39：绿城服务“智慧园区”项目的主要内容 18 图 40：公司近年来经营效率的变化以 2014 年为 100% 20 图 41：在科技应用上的投入与收益测算 20 图 42：幸福绿城 APP 的主要功能界面 22 图 43：绿城服务的增值服务体系 22 图 44：中海物业近年来营业收入构成及增速 23 图 45：中海物业 2018 年增值服务的收入构成 23 图 46：兴海物联的 9S 体系智慧园区解决方案 23 图 47：以优你家 APP 为核心的社区 O2O 服务平台 23 图 48：招商物业下属的建筑科技公司的服务模块 24 图 49：万科物业营业收入及占比 25 图 50：万科物业毛利及毛利率 25 图 51：万科物业“住这儿”APP 功能一览 26 图 52：万科的“睿服务 3.0”模式 26 图 53：金科服务的大数据与分析和云数据服务 27 图 54：金科服务的大数据与分析和云数据服务 27 图 56：保利物业人数近 7 年复合增长率 22.3%，2018 年增长 30.6% 27 表