房地产行业物业管理系列报告一：掘金万亿物业蓝海，优选成长与品质.docxVIP

目录 物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发 5 蓝海市场曙光渐明，行业盈利存在支撑 6 蓝海市场曙光渐明，行业格局尚未落定 7 万亿蓝海市场，行业赛道宽敞 7 头部企业雏形初现，但行业格局落定言之尚早 9 多环节优化获利能力，行业盈利有保证 11 物业费受调控而成本刚性提升，但行业毛利率并未呈现单边下行 11 多环节优化盈利能力，行业毛利率存在支撑 13 规模扩张为先，但差异化竞争仍存 16 规模拓展为第一要务，三种模式各有千秋 17 碧桂园服务：背靠大树好乘凉，面积拓展高确定性 17 绿城服务：品质致胜，品牌塑辉煌 19 雅生活服务：收并购典范，“雅居乐+绿地”双品牌驱动战略 20 差异化竞争不乏亮点，物管业态与增值业务各具特色 22 中航善达：高价值业态优势明显，携手招商打造央企物管龙头 22 增值业务成为差异化竞争重要阵地 25 彩生活：优质社区平台运营商，互联网思维独辟蹊径 27 短期关注规模扩张与盈利弹性，品牌为长期核心 29 图表目录 图 1：2018 年起我国物业管理行业进入爆发期 5 图 2：2019 年上半年我国商品房销售面积同比下降 1.8%（亿平方米） 6 图 3：2019 年上半年我国房屋竣工面积同比下降 12.7%（亿平方米） 6 图 4：2018 年我国物业在管面积同比增长 7.88%（亿平方米） 6 图 5：2018 年百强企业管理面积均值同比增长 17.52%（万平方米） 6 图 6：2029 年我国或迎人口峰值，对应城镇人口近 10.09 亿（亿） 7 图 7：城镇存量住房面积仍存较大增长空间（亿平方米、平方米） 7 图 8：近年商品房销售竣工有所分化，但后续年份竣工大概率回归销售（亿平方米） 8 图 9：住宅物业管理仍为物管最重要基石 8 图 10：物业企业增值服务收入占比提升 8 图 11：2018 年物业服务百强企业市场占有率为 38.85%（亿平方米） 9 图 12：2018 年 TOP10 物管企业市场占有率为 11.35% （亿平方米） 9 图 13：2018 年 TOP10 企业营业收入均值是百强企业的 5.51 倍（亿元） 10 图 14：百强不同层级企业管理面积均值差距呈扩大趋势（万平方米） 10 图 15：近年物业服务百强企业榜单留存率不足 65%（家） 10 图 16：物业管理行业市场集中度远低于房地产行业市场集中度 10 图 17：物业服务 TOP10 企业榜单排名变动频繁 11 图 18：近年百强物业企业人工成本占营业成本比重超过 55% 11 图 19：一线城市最低工资标准逐渐提高（元/月） 12 图 20：一线城市物业服务均价基本保持稳定（元/平方米·月） 12 图 21：2018 年物管行业成本费用率为 92.20%，较 2015 年下降 5.80pct 12 图 22：近年来物业服务百强企业毛利率保持在 20%以上（亿元） 12 图 23：2018 年碧桂园服务销售毛利率为 37.68% 12 图 24：2018 年雅生活服务销售毛利率为 38.20% 12 图 25：近年普通住宅物业费小幅上行（亿平方米、元/平方米·月） 13 图 26：百强企业单位面积收入与毛利持续上升（元/平方米） 13 图 27：百强企业基础业务外包项目数量占比提升 14 图 28：2018 年百强企业人均在管面积为 6356 平方米，同比增长 7.5% 14 图 29：百强企业智能化投入均值保持高增速（万元） 14 图 30：百强企业人均产值与净利润持续提升（万元） 14 图 31：百强企业增值业务收入占比持续提升（万元） 15 图 32：2018 年百强企业增值业务净利润率将近基础物业服务的 3 倍 15 图 33：2018 年碧桂园服务基础物业收入占比降至 73.7%（亿元） 15 图 34：碧桂园服务增值业务毛利率远高于基础物业管理服务 15 图 35：2018 年主要上市物业企业在管面积多保持较高增速（百万平方米） 16 图 36：2018 年上市企业存量在管面积来源分布 17 图 37：2018 年上市企业新增在管面积来源分布 17 图 38：高基数下公司在管面积仍维持 30%以上增速（百万平方米） 18 图 39：背靠地产龙头，储备面积充沛（百万平方米） 18 图 40：2018 年公司逾 8 成在管面积来自碧桂园集团 18 图 41：新增面积方面公司加强对第三方来源拓展 18 图 42：公司近年在管面积增速维持 20%以上（百万平方米） 19 图 43：绿城服务在手储备充足（百万平方米） 19 图 44：非住宅业态物业收入占比提升 20 图 45：公司物业费收缴率维持高位 20 图 46：公司平均物