房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第1章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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1-3 房地产市场四、房地产市场运行机制房地产市场运行机制就是指构成房地产市场的各个要素之间相互联系、互为因果的联结关系及运转方式。房地产市场运行机制与一般商品市场的运行机制是相似的，但房地产市场运行机制又具有自己的特点:由于房地产必须依附土地而存在，土地供给在总量上是有限的。因此，房地产价格的形成主要由房地产的需求决定;而土地位置上的固定性和不可移动性，使房地产开发具有一定的垄断性，这就使房地产市场的竟争受到限制，不如一般商品市场竟争充分。房地产市场运行机制主要包括以下几个方面: 上一页下一页返回 1-3 房地产市场 1.供求机制供求机制是房地产市场运行的最基本机制，是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格、竟争、货币等机制相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能。房地产市场供求机制与一般商品市场的供求机制相比有所不同。从短期来看，房地产市场供求有可能出现三种状态，即供大于求、供小于求和供求平衡。但从长远来看，由于土地供给的稀缺性，加之随着人们生活水平的提高、人口的增多，人们对房地产商品的需求在不断扩大，所以总的发展趋是供不应求。因此，房地产的供给价格和需求价格趋向平衡是很少见的，房地产需求价格决定了市场价格。上一页下一页返回 1-3 房地产市场 2.价格机制价格机制是指价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段，房地产商品的价格是其价值的表现形式。若价格高于价值，投资者就会向房地产业增加投资或加入新的投资者，导致房地产供给增加，形成供大于求的局面。这时价格又会下跌，因而投资者也相应减少，直至供求关系重新平衡。对于消费者而言，价格过高抑制了房地产消费，因此呈现供大于求的现象，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产行业减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，需求增大，形成供小于求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡。上一页下一页返回 1-3 房地产市场 3.货币机制货币在商品交换中起着一般等价物的作用，连接着供求双方。货币有调节房地产市场供求和影响房地产市场价格的功能。货币政策分为扩张性和紧缩性两种。 (1)当房地产市场需求不足，房地产经济增长乏力，甚至出现负增长时，央行一般会采取扩张性货币政策，刺激有效需求的增长和投资的增加。可供选择的政策手段有增加货币发行量、降低法定储备金率、降低贴现率，在公开市场上购进政府债券等。上一页下一页返回 1-3 房地产市场 (2)当房地产市场需求过剩、投资过热时，为抑制需求和投资膨胀的势头，央行一般会采取紧缩性货币政策，相应的政策手段有提高法定储备金率，提高贴现率，在公开市场上抛售政府债券，以及采取道义上的劝告、控制分期付款和抵押贷款等。值得注意的是，货币机制有其自身的局限性，其作用的大小受到各种因素的制约。如在经济繁荣时期，房地产行业发展迅猛，房地产市场i一分活跃，尽管央行采取紧缩性货币政策，但此时市场上利息率偏高，商业银行仍愿意多放贷款，从而无法真正减少货币供应量。相反，在整个经济萧条期，作为国民经济“晴雨表”的房地产行业首先受到冲击，房地产市场疲软。为搞活市场，央行一般要采取扩张性的货币政策，但商业银行出于自身利益的考虑，不愿承担风险，信贷规模不能扩大，增加货币供应量的政策难以奏效。为收到预期的效果，必须考虑各种政策措施的冲击程度、政策效应的时间差、政策发生影响范围的大小、政上一页下一页返回 1-3 房地产市场策受到阻力的大小等因素，针对不同的经济形势，采取不同的政策措施，并对各种政策措施进行合理搭配运用。 4.竞争机制竞争机制是指发生在同类房地产商品的不同房地产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的形式。房地产竞争一般有两种方式，即价格竞争和非价格竞争。价格竞争是竞争的基本方式，通过价格竞争，生产者被迫不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自身的价值;非价格竞争是价格竞争的一种辅助手段，主要包括技术、质量、宣传、服务等形式的竞争，其主要目的是在消费者中树立良好的形象，取得消费者的信任，以扩大市场占有率，排斥其他竞争者，争夺到更多消费者。上一页下一页返回 1-3 房地产市场竟争是房地产市场机制中的动力要素，没有竟争，市场的内部运动就会停滞。竟争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和