俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴（上）.pdf

俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴（俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴 （上上）） 俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴 （（上上）） 2019年 04月 22 日 内容提要：内容提要：当前我国正处于住房租赁市场改革的关键时期，亟需借鉴他国的有益经验。俄 内容提要内容提要：： 罗斯在住房租赁市场改革方面有着多年的经验，也与我国同样有着租房主体多样化、需求 激增、租金波动大、供给主体缓慢扩大的相似特点，综合考察俄罗斯政府搭建的包括区域 改革方案、扩大供给来源、住房融资、住房补贴、抵押贷款、最低租金在内的改革框架， 思考其改革中存在的制度不完善、监管力度不足、信息混乱等问题，或许可以为中国的改 革提供经验借鉴。基于此，本文深入分析了俄罗斯住房租赁改革的特点、制度框架与不足， 并给出了对我国有较强借鉴作用的经验总结。 关键词：关键词：俄罗斯住房租赁制度，住房租赁市场，最低租金，住房租赁对象，租购并举 关键词关键词：： 住房保障问题一直是各个国家关注的焦点之一。在向市场经济转轨过程中，俄罗斯始终将 住房视为居民最基本的生活保障，住房保障也始终是俄罗斯解决社会问题的优先方向之一。 在住房制度改革的二十多年间，俄罗斯已经采取了多种方式和措施，较好地解决了居民的 住房改善问题。在俄罗斯的住房结构中，租赁房对于缓解尖锐的住房矛盾具有重要意义， 一系列举措都具有重要的借鉴意义。因此，本文通过梳理了俄罗斯住房租赁市场的特点、 改革框架以及不足，期望能够对我国“租购并举”的房地产市场改革提供经验借鉴。 一、一、俄罗斯住房租赁市场特点俄罗斯住房租赁市场特点 一一、、俄罗斯住房租赁市场特点俄罗斯住房租赁市场特点 2008年后由于世界金融危机、石油价格下降、卢布大幅度贬值以及 2014 年后受到经济制 裁等多种原因，俄罗斯的经济形势不断恶化，高昂的房价和微薄的工资使大部分俄罗斯居 民处于无力购买住房的状态，房屋租赁需求开始急剧增加。总体来看，俄罗斯住房租赁市 场表现为以下四个特点： （一）租房主体多样化 租赁主体主要包括三个群体：一是刚刚毕业入职的低薪年轻人，选择租赁住房的群体主要 集中在月收入在 69000 卢布以下的这一群体。他们由于收入的限制，这个群体在入职初期 不具有在城市购房的能力，只能通过住房租赁方式解决居住问题。二是希望在城市落户的 迁居家庭。由于一线城市的房价较高，他们需要先卖掉家乡的房产，同时还需有一定的经 济积累，才能获得购房首付款。在这一过渡期内，他们需要通过租房解决居住问题。三是 在工作城市没有定居意愿的群体，他们仅仅希望通过在一线城市获得较高收入，积攒一定 积蓄后回乡购房，租房就成为了他们在大城市解决住房问题的主要方式。 （二）住房租赁市场需求逐渐增加 俄罗斯社会院阿尔特舒列尔教授认为，“住房问题可以通过优惠的住房租赁、非商业性的 借用等方式来解决，特别是优惠的房租可以保障俄罗斯家庭获得较高质量的住房”。RHD 基金会的报告显示，2014年俄罗斯住房租赁市场已占房地产市场份额的 25%-30%，这也说 明住房租赁市场迎合了俄罗斯居民的住房需求。俄罗斯联邦租赁面积投入量在 2016 年和 2017年分别达到 120 万平方米和 130万平方米（如表 1 所示），其中除远东联邦区和北高 加索区之外，其他地区都出现了不同的增长，特别是在人口聚集的主要地区（中央联邦区、 伏尔加河沿岸联邦区和乌拉尔联邦区），住房租赁面积增长迅速。俄罗斯通过改革有效地 解决了俄罗斯居民住房租赁需求。截至 2017年 8月，俄罗斯住房租赁需求急剧增长高达 111%，相比于 7月份增长一倍多。 无法显示链接的图像。该文件可 能已被移动、重命名或删除。请验 证该链接是否指向正确的文件和 位置。 （三）住房租赁市场供给不断扩大 俄罗斯住房租赁的供给来源主要分为两大类：第一类是个人和租赁公司作为住房租赁房源 的主要供给者。出租者和承租者可以通过房地产中介机构、租赁公司以及租赁网站等渠道 发布租赁供需信息。租赁交易成功后，租赁双方签订社会租赁合同。第二类是政府提供的 租赁房源。这类住房是由政府用于保障弱势群体而建设的保障性住房，如廉租房或公租房。 承租人申请并通过审查之后，可以免费或者以较低的租金租住。政府作为社会公共住房的 所有者，与承租者签订住房租赁合同，确定双方的权益和责任。